マンションの質を計る管理組合調査

管理費・修繕積立金

管理費 マンション共用部分の維持、管理の為に必要となる費用
修繕積立金 将来的な大規模修繕工事の為の積立金

マンションを購入した場合、支払いは住宅ローンの返済だけではなく、管理費・修繕積立金の支払いもあります。
新築時などは販売しやすくするため修繕積立金は低く抑えてあり、数年後に一気に値上げされることもあるため、購入時の資金計画の時には、その点も考慮した方が良いです。
また、管理費が安いから良いというわけではなく、安いために管理の質が落ちてしまっては問題です。
マンション購入前に、周辺の同規模マンションの管理費・修繕積立金の額と比較して、安すぎたり、高すぎたりしていないか調べましょう。

修繕積立金累計額

修繕積立金累計額とは、今までに貯えられた修繕積立金の総計のことです。今後、マンションで予定されている大規模修繕工事を実施するために必要な額が貯えられているかが重要です。もし十分な金額が貯えられていないと、工事の際に金融機関から借り入れしなければならなくなり、必要な修繕工事が行われず、そのマンションの生活の質が低下してしまいます。その為、購入前には修繕積立金の滞納額の有無をしっかり確認します。

管理費・修繕積立金の滞納額

管理費・修繕積立金の滞納額は、区分所有者が変更すると、新たな組合員に承継されます。
購入した部屋(専用部分)に滞納があれば、新組合員(買主)に支払い義務が承継します。マンション全体に滞納があれば、修繕積立金などを支払わないような人がそのマンションには住んでいるということになります。契約前に購入予定のマンションの滞納状況について、売主に確認しておきましょう。

管理組合の借入金の有無

管理組合としての借り入れがあれば、融資残額と完済予定時期を確認します。大規模修繕工事実施に向けた今後の借り入れ予定の有無や各区分所有者への一時金の徴収予定の有無を確認しましょう。

管理費・修繕積立金の改定予定

管理費や修繕積立金の改定予定の有無は、「重要事項調査報告書」に記載してありますが、これまで総会の場で議案として審議されたことがあるかの確認もしておくことも有効です。

管理規約と使用細則

戸建と違い他人と同じ建物を共有するマンションの生活においてはルールが存在します。それが「管理規約」と「使用細則」です。
駐車場使用細則やペット飼育細則など、日々の生活に密接に係ることが書かれているため、必ず確認しておくべき内容です。専用部分を賃貸で貸し出す場合に必要な情報など重要な情報が書かれています。
内容は総会で随時更新されていくため、マンション購入の際は最新版を手に入れましょう。

駐車場使用権

基本的に駐車場使用権は、売主が駐車場を契約中だったとしても、区分所有者変更で買主には承継されません。
ただし、「駐車場権利付きマンション」の場合は、専有部分の所有権移転と共に駐車場専用使用権も移転します。

専有部分の用途制限

専有部分はその名の通り、買主の好きなように使えるスペースと思いがちですが、専有部分にも用途制限があります。店舗や事務所として使用予定がある場合は規約の定めを十分確認しましょう。

ペット飼育の制限

ペットの飼育については、飼育可能なペットの種類、頭数など、詳細が規約に定められています。「ペット可マンション」として売りに出されていたとしても、なんでも自由に飼えるわけではありません。

フローリング規制

階下への音の問題を考慮し、マンションによってはフローリング工事自体を注意している物件があります。一定の遮音基準を満たせば工事も可能になる物件もありますので、工事を予定している場合は、規約上の定めを必ず確認しておきましょう。

大規模修繕工事実施計画

大規模修繕工事が始まれば、工事期間中は生活環境に少なからず影響が出る可能性があります。購入検討しているマンションの長期修繕計画を確認するとともに、計画のずれや積立金の改定予定がないかなども確認しておきます。   

大規模工事実施履歴

「過去の大規模修繕工事の実施履歴」は中古マンションの資産価値を評価するうえで最も大切な情報です。
この情報を元に、長期修繕計画が計画的に実施され、健全な組合運営を継続しているかを判断します。なお、この情報は、金融機関が中古マンションの担保評価をする際も重要視する資料です。

石綿使用調査結果の有無

石綿が耐火被膜として使用されていた可能性の高い年代の建築物はまだ存在しており、石綿(アスベスト)の身体に与える影響は今なお問題として続いています。
しかし、石和使用調査を実施していない物件は山ほど存在しています。
特に古い建築物を購入する場合は、石綿調査の実施の有無、また結果の確認は重要です。
もし、調査で石綿含有が確認された場合は、危険性と今後の対処を考える必要があります。

耐震診断結果の有無

耐震診断とは、昭和56年5月31日以前に建築確認申請を行った建築物、つまり「旧耐震基準の建物」に関し、現行の耐震基準を満たす強度を有しているか診断するものです。
診断の結果、強度不足が認められた場合は補強工事が必要となります。
近年、旧耐震基準の建物に対して金融機関が非常に厳しい判断をしており、基本的に住宅ローンの利用は難しくなります。もし、住宅ローンの利用を予定している場合は、耐震診断をして『耐震基準取得証明書』を取得するなど対策が必要です。

管理会社の委託形態と管理事務所の業務形態

マンションで心地よく生活を送るためには、管理会社の質も重要です。購入予定のマンションの管理会社との委託形態(全部委託、一部委託)と管理事務所の業務形態(業務時間、定休日)、管理人の勤務形態(住み込み、日勤)、業務時間外や緊急時連絡先などを確認しておきましょう。
併せて、管理会社の変更履歴や現在の管理人のキャリアなども、これまでの状況を探るため確認します。


[記事公開日]:2021/10/25