中古マンション投資を成功させる5つのポイント!東京がおすすめな理由も

中古マンション投資は、うまくいけば少ない初期投資で大きなリターンを得られます。一方で、大金を失うリスクがあることも知っておかなければなりません。本記事では中古マンション投資を成功させる5つのポイントを紹介し、東京がおすすめな理由も解説します。

中古マンション投資のメリット・デメリット

中古マンション投資にはメリットとデメリットがあります。ここでは両方を詳しく解説します。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資はワンルームマンション投資と違って複数の家賃収入が見込めるため、大きなリターンが期待できるでしょう。さらに、新築マンションよりも価格が安く、入居率が高いというメリットもあります。

建物の状態によっては、投資後にリノベーションで付加価値をつけることができます。つまり、新築マンション並の家賃で提供できる可能性もあるのです。

税金の優遇措置を受けられる場合もあり、長期的な運用によってリスクを分散することもできるでしょう。

中古マンション投資のデメリット

中古マンションは予想以上の費用がかかる可能性があります。物件の状態によってはメンテナンスコストがかかるからです。また、建物が老朽化している場合は、将来的に取り壊しが必要になることもあるでしょう。

どれだけリフォーム・メンテナンスしたとしても「中古である」という点から耐震性や設備などの面で新築マンションに劣ってしまいます。その点から入居率が低くなり、家賃収入が得られない場合もあります。

中古マンションは新築物件と比べて資産価値が下がりやすく、再販時に損失を被る可能性も考えられます。建物の管理や入居者のトラブルなど、運用上の問題が発生することがあるという点も注意が必要です。

中古マンション投資の基本はこちら

【築年数別】中古マンション投資のメリット・デメリット

ここでは築年数別に中古マンション投資のメリット・デメリットを紹介します。

築年数10年未満
築年数10年〜20年
築年数20年〜30年
築年数30年以上

築年数10年未満

メリット デメリット
・新しい建物であるため、設備や構造が比較的新しく、修繕費用が少ない
・室内の内装や設備が現代的なものであるため、入居者にとって魅力的である
・高い入居率が期待できるため、家賃収入が安定しやすい
・価格が高めになることがある
・築年数が浅いため、将来的に修繕が必要になる可能性がある
・競合物件が多く、入居率が低下するリスクがある

築年数10年未満の場合、比較的新しい建物であるため修繕費用が少なく、高い入居率が期待できるでしょう。そのため、家賃収入が安定しやすいというメリットがあります。

一方、場合によっては新築マンションと変わらない価格になることも少なくありません。また、築年数が浅いと将来的に修繕が必要になる可能性もあるでしょう。

築年数10年〜20年

メリット デメリット
・築年数が比較的浅いため、入居者からの需要が高い
・入居率が比較的高く、家賃収入が安定しやすい
・修繕が必要になる可能性があるため、メンテナンスコストがかかることがある
・築年数が比較的浅いため、価格が高く、収益率が低くなる可能性がある

築年数10年〜20年の場合、築年数が比較的浅いため、入居者からの需要が高いという点がメリットです。

一方、状態によっては修繕が必要になるでしょう。また、築年数10年未満ほどではないにせよ価格が高く、収益率が低くなりかねません。

築年数20年〜30年

メリット デメリット
・築年数が経過しているため、価格が比較的安い
・建物の状態によっては、リノベーションで付加価値をつけることができる
・不動産投資ローンを組みにくい
・リフォーム費用や管理費、修繕積立金が高額になる可能性もある

築年数20年〜30年の場合、築年数が経過しているため価格が比較的安いという点が大きなメリットです。また、建物の状態によってはリノベーションで付加価値をつけることができるでしょう。

一方、不動産投資ローンを組みにくくなってしまう点に注意してください。さらに、リフォーム費用や管理費、修繕積立金が高額になる可能性もあります。

築年数30年以上

メリット デメリット
・購入価格や家賃が低いため、購入後の家賃下落リスクを軽減できる ・大規模なリノベーションやリフォームが必要になる
・管理費や修繕積立金が高額になってしまう

築年数30年以上の物件は、初心者にはあまりおすすめできません。大規模なリノベーションやリフォームが必要になることが多いからです。

ただ、購入価格や家賃が低いため、購入後の家賃下落リスクを軽減できるというメリットがあります。

中古マンション投資を成功させるポイント

中古マンション投資にはリスクがあります。成功させるためにも、以下のポイントをかならず把握しておきましょう。

物件の実質利回りを確認する
定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する
新耐震基準が適用されている物件か確認する
適正な家賃か確認する
人口が減少している地域は避ける

物件の実質利回りを確認する

物件の実質利回りとは、家賃収入から維持管理費用や固定資産税、借入金利などの経費を差し引いた、実際に手元に残る収益のことです。投資物件の場合、できるだけ実質利回りが高い物件を選びましょう。

実質利回りが低い場合、物件価格や維持費が高く、運用コストが高くなる可能性があるため注意が必要です。物件を購入する前に収支を計算し、実質利回りを確認することが大切です。

定期点検や修繕の実施状況を確認する

定期点検や修繕が不十分な物件は、建物の耐久性や価値が低下し、維持管理費用が高くなる可能性があります。マンションは時間が経つにつれ、建物自体の老朽化や設備の劣化が進むからです。

逆に、適切に定期点検や修繕が実施されている物件は、建物の価値や耐久性を維持することができるでしょう。

新耐震基準が適用されている物件か確認する

日本は地震が頻発する国であるため、建物の耐震性能は重要なポイントの1つです。特に「物件が新耐震基準に適合しているかどうか」を重視しましょう。

1981年以降の物件は「新耐震基準」、1980年以前の建物は「旧耐震基準」で建てられているケースが多いです。できる限り新耐震基準で建てられたマンションを選びましょう。

耐震基準について詳しくはこちら

適正な家賃か確認する

投資物件の家賃は収益性に大きな影響を与えます。高すぎる家賃設定は入居者が減少し、空室率が上昇する可能性があるでしょう。

逆に、安すぎる家賃設定は入居者が増える一方で、収入が減少し収益性が低下します。地域の相場や物件の条件を考慮して、適正な家賃を設定しましょう。

人口が減少している地域は避ける

物件を購入する地域の将来性や発展性は、中古マンション投資で重視すべきポイントの1つです。人口が減少している地域では将来的な需要や入居率の低下が予想され、投資物件としての収益性が低くなる可能性があります。

需要や入居率が安定し、収益性が高い都市部の物件を選びましょう。

中古マンション投資は東京がおすすめ

中古マンション投資は東京がおすすめです。ここではその理由を5つ紹介します。

賃貸需要が安定している
他県からの流入が多い
ヒト・モノ・カネといった経済機能が集まりやすい
世界からも人気が高い
今もなおインフラが見直されている

賃貸需要が安定している

東京は人口が多いため、常に賃貸の需要があります。実際に、総務省統計局によると、人口密度も人口もすべての都道府県において東京が圧倒的な1位です。

新築マンションの供給不足から中古マンションに対する需要も高まっているため、安定した賃貸収入を得ることができるでしょう。

※参考:総務省統計局|都道府県別人口と人口増減率

他県からの流入が多い

さらに、東京は流入が多いことから需要も常に拡大し続けています。総務省統計局によれば東京都の転入数は3万2,590人であり、全国で一番高くなっています。

流入が増えると物件価値も上昇する傾向にあるため、より高い収入を見込める可能性があるでしょう。

※参考:総務省統計局|住民基本台帳人口移動報告 2022年(令和4年)結果

ヒト・モノ・カネといった経済機能が集まりやすい

東京は日本の中央部に位置し、政治や経済、文化などの機能が集まっており、多くの企業が本社や支社を置いています。国土交通省の調査によると、上場企業の本社所在地は東京都が1,823社であり全国の半分強を占めているほどです。

そのため発展要素や外国からの投資、ビジネスチャンスが多く、需要が大きく伸びる可能性があります。

※参考:国土交通省|企業等の東京一極集中の現状

世界からも人気が高い

東京は世界からの注目を集めており、多くの外国人が訪れる人気観光地でもあります。外国人の需要に対応できる物件があれば、賃貸需要が高まる可能性もあるでしょう。

関連産業も発展しており、さらなる需要の増加が期待されます。

今もなおインフラが見直されている

東京は今もなおインフラが見直されています。オリンピックやパラリンピックを開催してからもインフラ整備が進められ、交通網が発達しており、各種都市や海外へのアクセスも発展しています。

都市計画も進められており、今後ますます需要が高まる可能性があるでしょう。

中古マンション投資は東京からはじめよう

中古マンション投資は新築マンション投資よりも初期投資を抑えることができ、高い利回りを期待できます。ただし、場合によってはメンテナンスやリフォーム費用がかかるうえに、思ったような収益を得られない可能性もあるでしょう。

おすすめなのは「東京の物件に投資する」ということです。東京は本記事で解説したとおり、国内において最も需要が高い県です。「TOKYO@14区」を運営する住建ハウジングでは、投資用の物件を多数ご用意しています。立地や価格、新築か中古かなどご希望に合わせて物件を絞り込めるので、ぜひお気軽にご利用ください。

投稿者プロフィール

石川充
宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。
その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。
現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。

ABOUTこの記事をかいた人

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士 1996年より大手不動産デベロッパー勤務。首都圏の新築マンション販売のプロジェクトマネージャーに従事。多くの物件の担当し、引き渡しまで一気通貫で経験。 その後ベンチャー系広告代理店にて不動産系クライアントのインターネット集客の支援を行う。 現在は広告代理業と併せ、老舗不動産会社として地域ニーズに合わせた事業を展開。