大田区の土地価格の相場は？人気・おすすめエリアから購入時のポイントまで解説

大田区で土地を探す際、エリアによって価格や住環境に違いがあり、希望条件に合う土地が見つかるか不安を感じる方も多いのではないでしょうか。本記事では、大田区の土地価格の相場や坪単価の目安、蒲田や田園調布、山王、池上などの注目エリアの特徴を解説します。土地探しのポイントも解説するので、ぜひ参考にしてください。

目次

• 大田区の特徴は？土地・物件事情
• 大田区の土地の価格相場は？
• 土地をお探しの方に！大田区の人気&おすすめエリア
• 大田区で土地を購入する前にチェックしたい4つのポイント
• 後悔しない！大田区で理想の土地を見つける3つのポイント
• 大田区で土地をお探しなら！「住建ハウジング」
• 大田区の土地や探し方に関するよくある質問
• 大田区での土地探しを成功させよう

大田区の特徴は？土地・物件事情

大田区はこんなところ！

面積	61.86km²
人口	74万8,493人
特徴	田園調布などの住宅街から蒲田周辺などの下町まで多様な街並みがある／交通網が豊富で、都心方面などへのアクセスがよい／羽田空港があり、国内外への航空アクセスの拠点となっている

出典：大田区ホームページ「大田区のプロフィール」／「区の世帯と人口」（令和8年9月時点の情報）

大田区は東京23区でもっとも広い面積を持ち、さまざまな魅力にあふれた地域です。田園調布のような高級住宅街から、蒲田周辺の下町情緒漂う街並みまで、幅広い特徴を持っています。

また、大田区の東南部には羽田空港があり、国内外へのアクセスがよい点も魅力です。エリアごとに住環境や街の特徴が異なるため、希望条件に合わせて土地を比較しながら選べるでしょう。

関連記事：【最新版】東京23区の土地面積ランキング｜TOKYO＠14区

大田区で土地を探すメリット・デメリット

メリット	デメリット
公園や商店街があり、生活環境を選びやすい	多摩川沿いや臨海部では、洪水や高潮、液状化などの災害リスクが高い
複数の鉄道路線が利用できるエリアがある	羽田空港周辺エリアでは、騒音や建物の高さ制限の影響を受けやすい
区の面積が広く、希望に合うエリアを選びやすい	高級住宅街などの人気エリアでは土地価格が高くなる傾向がある

大田区には公園や商店街があり、子育て世帯にとっても暮らしやすい住環境が整っています。また、JRや京急、東急線など複数の路線が通っており、交通利便性に優れている点も魅力です。土地価格が高いエリアもありますが、区の面積が広いため、さまざまなエリアを比較して土地を探しやすいでしょう。

ただし、多摩川沿いや臨海部では、水害や地盤のリスクを考慮しておく必要があります。また、羽田空港に近いエリアでは、航空機騒音による住環境や建物の高さに対する建築制限の影響を受けやすいため、事前に確認しておきましょう。

関連記事：大田区の住みやすさは？　治安や子育て支援など気になる項目をデータで比較

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大田区の土地の価格相場は？

大田区の地価公示価格（住宅地）	64万7,600円／㎡

出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」／国土交通省「土地・不動産・建設業：令和8年地価公示　＜第3　令和8年地価公示にみる地価の状況＞第6表　東京圏の市区の住宅地の平均価格等」

2026年1月1日時点における大田区（住宅地）の平均公示地価は64万7,600円／㎡です。上位地点で126万円／㎡、下位地点で50万2,000円／㎡と、エリアによって価格差があります。

これらを坪単価に換算すると約166万円〜417万円です。30坪の土地を購入する場合、公示地価を単純換算すると、約4,980万円〜1億2,510万円が目安となります。

大田区の土地価格の変動傾向

近年、大田区の住宅地における公示地価は上昇傾向にあります。2026年公示地価データの分析によると、前年比で7.9％上昇しています。住宅地としての根強い人気に加え、蒲蒲線（新空港線）の事業化や一部エリアでの再開発などが進められていることも、地価上昇の背景と考えられるでしょう。

なお、公示地価は毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を示すもので、実際の売買価格とは異なります。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」

【比較】大田区で土地の価格が高いエリア・安いエリア

土地価格が高いエリア	田園調布、山王、南千束
土地価格が低いエリア	大森南、大森東、西六郷、南六郷

出典：国土交通省土地鑑定委員会「令和8年地価公示」をもとに加工して作成

大田区内でも、地域によって土地価格は大きく異なります。田園調布や山王、南千束といった地域には、公示地価の高い地点がみられます。なかでも田園調布は、大正時代に計画された放射状道路と同心円状道路の街並みが特徴の、歴史ある高級住宅街です。建築物などに関する制限により、緑豊かで閑静な景観が維持されています。

一方で、大田区内には、大森南や大森東など比較的価格が低い地点があるエリアもみられます。大森南・大森東は区の東側、西六郷・南六郷は多摩川沿いに位置しています。どのエリアも町工場や団地などが立ち並ぶ、下町情緒にあふれた親しみやすい住宅街です。

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土地をお探しの方に！大田区の人気&おすすめエリア

人気の駅	蒲田駅、田園調布駅、大森駅
おすすめエリア	久が原、山王、大森・池上

大田区で土地を探す際は、駅周辺の使い勝手や街全体の雰囲気を比較することが大切です。ここでは大田区内で人気の駅や、住環境のよいおすすめのエリアを紹介します。

【人気の駅】蒲田駅、田園調布駅、大森駅

駅名	こんな人におすすめ
蒲田駅	交通アクセスや買い物の利便性を重視する／商業施設が身近にある環境を求める
田園調布駅	緑豊かで閑静な住環境を求める／歴史ある高級住宅街に住みたい
大森駅	都心への通勤・通学に便利な駅を使いたい／生活利便性と落ち着いた住環境の両立を求める

蒲田駅は、JR京浜東北線や東急池上線、多摩川線など、複数路線が乗り入れ、駅周辺には商業施設が集まるため、移動や日常の買い物に便利な立地です。田園調布駅は、東急東横線や目黒線が利用でき、緑豊かで閑静な住宅街が広がっています。大森駅はJR京浜東北線が通っており、乗り換えなしで東京駅や品川駅にアクセスできます。駅周辺には大型商業施設もあるため、生活利便性と住環境の両方を重視する方におすすめです。

同じ大田区内でも、駅ごとに街の様子が異なるため、ライフスタイルに合ったエリアを選ぶことが大切です。

【おすすめエリア】久が原、山王、大森・池上

エリア	こんな人におすすめ
久が原	整然とした街並みが広がる土地で暮らしたい／落ち着いた住環境を重視する
山王	歴史を感じられる街並みが好き／落ち着いた雰囲気と交通利便性のバランスを求める
大森・池上	寺社や商店街など地域の特徴を楽しみたい／周辺環境が落ち着いた地域を求める

大田区内でおすすめのエリアは、求めるライフスタイルによって異なります。

久が原は、昭和初期の区画整理によって形成された住宅街で、落ち着いた環境を求める方におすすめのエリアです。山王は、大森駅西口の高台に位置する緑豊かなお屋敷町です。かつて多くの文士や芸術家が暮らした「馬込文士村」にゆかりのある、歴史を感じられる街並みが残ります。大森は大森貝塚や海苔養殖の歴史を持つ街で、池上は池上本門寺を中心に広がる門前町として知られています。どちらも大田区の歴史や文化に触れられるエリアです。

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大田区で土地を購入する前にチェックしたい4つのポイント

大田区で希望に合う土地を見つけるためには、契約前に押さえておくべき確認項目があります。ここでは、代表的な4つの重要ポイントを紹介します。

1. 法規制や建築制限：建築できる建物の種類や規模、道路との接し方に関するルールを確認する
2. 地盤の状態や防災リスク：地盤の状態や高低差、ハザードマップによる災害リスクを確認する
3. 水道やガスの整備状況：上下水道や都市ガスの配管が敷地内に引き込まれているかを確認する
4. 隣地や道路との境界の明確さ：境界標の有無や越境物がないかを確認する

法規制や建築制限

用途地域	建築できる建物の種類や用途、規模などを定めた土地利用のルール
建ぺい率・容積率	敷地面積に対して建築できる建物の「建築面積（建ぺい率）」および「延床面積（容積率）」の割合の制限
接道義務	建物を建てるために、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないルール

土地には、用途地域や建ぺい率・容積率など、建てられる建物にかかわる決まりがあります。大田区には準工業地域や第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域などの指定があり、地域によって建物の高さなどに制限がかかります。

また、敷地は建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）に2m以上接する「接道義務」を満たす必要があります。幅員4m未満の2項道路に接する敷地では、道路中心線などから必要な距離まで敷地を後退させるセットバックが求められるケースもあるため、注意が必要です。

このような制限を知らないまま土地を購入すると、希望する家を建てられないおそれがあります。購入前に不動産会社へ相談して、内容を確認しておきましょう。

地盤の状態や防災リスク

地盤の状態	建物の重さや地震に耐えられる地盤の強度状況
土地の高低差	道路や隣接する土地との間に生じている斜面や段差の状況
地域のハザードマップ	大雨による洪水や土砂災害リスクなどの被害予測を示した地図情報

土地を購入する際は、地盤の強さや高低差を事前に確認することが大切です。地盤の状態が軟弱な場合、家を建てる前に地盤改良工事が必要となり、追加費用がかかります。道路や隣地との高低差が大きい土地では、擁壁（土砂の崩壊を防ぐ構造物）の補強や新設の工事が必要となることもあるでしょう。

また、地盤や土地の状態だけでなく、災害リスクも把握しておくことが大切です。浸水や土砂災害などの危険性は、大田区が公開するハザードマップで確認しましょう。

水道やガスの整備状況

敷地内に上水道や都市ガスの配管が引き込まれているか、下水道へ接続されているかを確認しておくことも重要です。インフラが未整備で新しく引き込み工事を行う場合は、追加費用が発生するおそれがあります。

また、引き込みがある場合でも配管の老朽化などにより、工事が必要な可能性もあるでしょう。事前に不動産会社などに問い合わせて、状態を確認しておきましょう。

隣地や道路との境界の明確さ

土地を購入する際は、隣地や道路との境界標（コンクリートの杭など）が明確かどうかもチェックしましょう。境界線が曖昧な状態のままだと、住宅の建築時や将来の売却時に隣地とのトラブルにつながるおそれがあります。

また、自分の敷地から木の枝や屋根、ブロック塀などが越境していないかもあわせて確認しましょう。図面上だけでなく、実際に現地へ足を運んで目視でチェックすると安心です。必要に応じて境界確認書や測量図なども確認しましょう。

関連記事：土地の購入費用はいくら必要？　費用項目や金額、予算内で購入するコツを紹介

後悔しない！大田区で理想の土地を見つける3つのポイント

大田区で納得のいく土地探しを進めるには、いくつかポイントがあります。ここでは、選択肢を広げながら効率よく条件を整理するコツを紹介します。

1. 複数の候補をピックアップして比較する：坪単価や周辺の暮らしやすさを一覧にまとめて比較する
2. 土地探しの希望条件と優先順位を整理する：予算・土地の広さ・立地・周辺環境の条件に優先順位をつける
3. 非公開物件も含めて調べる：会員登録などを活用し、公開前の情報も早めに確認する

複数の候補をピックアップして比較する

土地を探す際は、最初から1カ所のエリアや物件に限定せず、複数の選択肢を比較しながら検討を進めることが大切です。エリアの建築制限によって建てられる規模が変わるほか、駅からの距離などでも土地価格は異なります。

2〜3カ所ほど候補を挙げて、坪単価や周辺の暮らしやすさを比較すると、スムーズに判断できるでしょう。

土地探しの希望条件と優先順位を整理する

予算	土地購入にかけられる上限金額・ローン返済額／住宅の建築費やその他費用も含めた総合予算
土地の広さ	希望の家を建てるために必要な広さ／土地の形、日当たり
立地	最寄り駅や駅までの距離・徒歩分数
周辺環境	スーパー、医療機関、公園などの有無・所要時間／希望する小中学校の学区、通学のしやすさ／周辺道路の交通量や騒音、におい、夜間の街灯の多さ

複数の土地を比較する際は、希望条件を明確化して優先順位をつけることが大切です。条件が曖昧なままだと、候補を絞り込むのが難しくなってしまいます。

予算や家族構成、交通アクセス、周辺の住環境などの具体的なイメージを挙げて希望を絞り込み、絶対に譲れない条件と譲れる条件を明確に区別しておきましょう。

非公開物件も含めて調べる

ポータルサイトの公開情報だけでなく、不動産会社が取り扱う非公開情報も含めて確認しましょう。売主の都合によって、ネットに掲載されない非公開物件もあり、一般公開前に取引が成立する場合もあります。

不動産会社によっては、会員登録のみで非公開情報を閲覧できる場合があります。公開・非公開の両方の情報を入手して、土地探しの選択肢を広げましょう。

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大田区で土地をお探しなら！「住建ハウジング」

住建ハウジングは1977年の創業以来、都心エリアに根を下ろした地域密着の営業を展開しています。東京エリアの不動産売買において、豊富な実績とノウハウを誇る不動産会社です。

経験豊かな担当者が希望に寄り添い、未公開物件の紹介や丁寧なコンサルティングなど幅広くサポートします。大田区で土地を探している場合は、ぜひ一度ご相談ください。

大田区の土地を購入されたお客様
以前住んでいた家は大きすぎたので、交通の便がいい東京で土地を探すことに決めました。住建ハウジングのスタッフさんは、電話での受け答えがとても丁寧で、好印象を持ちました。チームで連携しながら動いてくれる印象があり、安心して取引を進められました。

大田区の土地を購入されたお客様
「愛車をガレージに入れたい」という強い思いがあり、前面の道路と間口にとくにこだわって土地を探していました。住建ハウジングさんは、自分たちの希望をしっかり聞いたうえで物件探しを進めていただけたところがよかったです。間取りを自由に決めたい希望もあったので、とても根気強く丁寧に進めていただけて感謝しています。

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大田区の土地や探し方に関するよくある質問

大田区で土地を探す際に、疑問になりやすい点と回答をまとめました。理想の土地に出会うための疑問解消に役立ててください。

Q. 建築条件付きの土地は避けたほうがいい？

A. 必ずしも避ける必要はありませんが、施工会社の指定や設計の制約がある点に注意が必要です。建築条件付きの土地は、指定の施工会社と一定期間内に建築請負契約を結ぶことを条件として販売されます。そのため、施工会社や間取り、仕様の自由度を優先したい方は、購入前に建築条件の詳細を確認してから選びましょう。

土地価格だけでなく、建物の間取りや仕様、見積金額などを含めて検討することが大切です。

Q. 希望条件をうまく整理できないときは、何から考えたらいい？

A. 「譲れない条件」と「譲れる条件」の切り分けから始めると、条件を整理しやすくなります。求める条件が増えるほど、候補の絞り込みが難しくなることがあります。まずは予算の上限を決めたうえで、優先順位をつけながら条件を分けていきましょう。

それでも迷う場合は、不動産会社などの専門家に相談しながら整理するのがおすすめです。

Q. 大田区内だけで理想の土地が見つからないときはどうする？

A. 形状やアクセス条件の枠を広げるか、近隣区へ対象エリアを広げる方法があります。バス便エリアや旗竿地（道路から細い通路が通る奥まった土地）、変形地なども選択肢に含めてみましょう。また、大田区のみに限定せず、アクセスや住環境が近い周辺エリアまで視野を広げて検討する方法もあります。

エリア	おすすめポイント
品川区	主要駅への交通利便性が高いエリアもある／通勤・通学や買い物の利便性を重視する方におすすめ
目黒区	住宅地や商業地など多様な地域がある／渋谷や品川など都心部にアクセスしやすいエリアもある
世田谷区	緑豊かな公園と閑静な住宅街が両立している／都心部にもアクセスしやすい

大田区での土地探しを成功させよう

大田区は田園調布のような高級住宅街から、蒲田をはじめとする下町情緒あふれる街まで、多彩な特徴を持つエリアです。土地を探す際は坪単価や価格相場を把握し、法規制や地盤などのチェックポイントも押さえることが大切です。希望条件に優先順位をつけて、複数の土地を比較しながら理想の土地を探しましょう。

住建ハウジングでは、無料会員登録をしていただいたお客様に、大田区や近隣エリアの非公開物件情報をいち早くご案内しています。ぜひ会員登録をして、物件情報を入手してください。

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