品川区の土地価格は？人気・おすすめエリアの相場から探し方のポイントまで紹介

オフィス街から賑やかな商店街まで多彩な顔を持つ品川区。本記事では、品川区の土地価格相場や坪単価、五反田・大崎・戸越といった人気・おすすめエリアの特徴を解説します。住みやすさや物件探しのポイントもまとめていますので、理想の土地探しにぜひご活用ください。

目次

• 品川区はこんなところ！土地の特徴と物件事情
• 品川区の土地価格の相場はどれくらい？
• 住みやすいのは？品川区の土地の人気・おすすめエリア
• 【要チェック】品川区の土地を購入する際に見るべき4つの事項
• 品川区の土地探しを円滑に進める3つのポイント
• 品川区の土地探しでお悩みなら！「住建ハウジング」がおすすめ
• 品川区の土地選びや購入に関するよくある質問
• 納得感のある品川区の土地探しをはじめよう

品川区はこんなところ！土地の特徴と物件事情

品川区の地域の特徴

面積	22.85k㎡
人口	41万8,522人
特徴	ビジネス拠点として発展する再開発エリアがある 活気あふれる商店街が多く残る 城南五山など落ち着いた高級住宅街がある

出典：品川区「数字で見る品川」（令和8年8月1日時点の情報）／参考：都庁総合ホームページ「都内区市町村マップ｜都の概要」

品川区は、先進的な再開発エリアと下町の情緒が感じられる商店街、そして高級住宅街が混在する街です。

交通やビジネスの拠点として、品川駅の南側エリアや大崎駅周辺を中心に超高層ビル街が広がります。一方で、戸越銀座や武蔵小山など、親しみやすい下町情緒が残る商店街がある点も特徴です。さらに、城南五山など閑静な高級住宅街もあり、落ち着いた住環境も整っています。

関連記事：【最新版】東京23区の土地面積ランキング｜TOKYO＠14区

品川区の主なメリット・デメリット

メリット	デメリット
交通アクセスがよい	エリアによっては土地価格が高い
商店街や飲食店が充実しており、生活利便性が高い	土地の広さを確保しにくい
子育て支援体制が整っている	エリアによって災害リスクに注意が必要

品川区は都心に位置し、複数の路線や駅を利用できるなど交通利便性の高さが魅力です。また、活気ある商店街や飲食店なども充実しており、日々の生活にも便利な環境が整っています。さらに、品川区には18歳に達した日以後の最初の3月31日までを対象とする「子どもすこやか医療費助成」などの制度があり、子育て支援が充実している点も特徴です。

一方で、都心の人気エリアであるため土地価格が高い傾向にあり、予算によっては広い土地を確保しにくい場合があります。また、臨海部に近いエリアでは、水害や液状化のリスクにも注意が必要です。

関連記事：品川区の住みやすさは？　子育て環境や治安、特徴をデータで解説

→ 品川区の土地を探す

品川区の土地価格の相場はどれくらい？

品川区の平均地価公示価格（住宅地）	124万4,100円／㎡

出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」／国土交通省「土地・不動産・建設業：令和8年地価公示　＜第3　令和8年地価公示にみる地価の状況＞第6表　東京圏の市区の住宅地の平均価格等」

令和8年（2026年）時点における、品川区の住宅地の平均公示地価は124万4,100円/㎡です。品川区内でも、中心部や駅から離れた地域など、エリアによって価格に差があります。

坪単価に換算すると、約411万円/坪です。たとえば30坪の土地を購入する場合、単純計算で約1億2,340万円が一つの目安になります。

品川区の土地価格の変動傾向

近年の品川区の地価公示価格（住宅地）には、上昇傾向が見られます。令和8年（2026年）の対前年比平均変動率は＋13.9％を記録しました。再開発の進行や交通利便性の高さが影響し、土地を探す人が多く、需要が高まっていることがうかがえます。

今後も周辺環境の変化や市場状況によって価格動向が変動する可能性があるため、最新情報の確認が重要です。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」

品川区の土地価格が高いエリア・低いエリアを比較

土地価格が高いエリア	東五反田、上大崎、大崎
土地価格が低いエリア	戸越、旗の台、西大井

出典：国土交通省土地鑑定委員会「令和8年地価公示」をもとに加工して作成

同じ品川区内でも、地域によって地価の傾向はさまざまです。大崎や五反田などは商業施設が充実し、交通網も発達していることから、土地価格が高い傾向にあります。一方、戸越や旗の台などは下町情緒が残る地域で、品川区内では比較的土地価格が抑えめな傾向にあります。

土地を購入する際は、予算や希望する住環境などを踏まえて、地域ごとの特徴や価格を比較することが大切です。

関連記事：【令和8年路線価】全国平均5年連続上昇、東京は+9.4％で全国トップ！　仕組みと都心高騰の背景を徹底解説
関連記事：【2026年最新】公示地価がバブル後最大の上昇！　東京の家探しはどう変わる？

住みやすいのは？品川区の土地の人気・おすすめエリア

人気の駅	大井町駅、五反田駅、目黒駅、武蔵小山駅
おすすめエリア	戸越、武蔵小山、大井町、大崎

品川区で住みやすい土地を探す際、どの駅やエリアを選べばよいか迷う方も多いのではないでしょうか。ここでは、品川区の人気の駅やおすすめエリアの特徴をわかりやすく紹介します。

【人気の駅】大井町駅・五反田駅・目黒駅・武蔵小山駅

大井町駅はJR京浜東北線・りんかい線・東急大井町線の3路線を利用できるほか、駅周辺に大型商業施設や飲食店が集まっている点が魅力です。目黒駅はJR山手線のほか、東急目黒線、東京メトロ南北線、都営三田線の4路線が利用でき、渋谷や大手町などの主要エリアへスムーズにアクセスできます。

また、五反田駅もJR山手線・東急池上線・都営浅草線の3路線が利用でき、交通・生活の利便性が高いエリアとして人気です。

各駅で交通アクセスや周辺環境に特徴があるため、まずは気になる駅を2〜3カ所に絞り、実際に現地を歩いて街の雰囲気や生活環境を確認するとよいでしょう。

【おすすめエリア】戸越・武蔵小山・大井町・大崎

品川区で土地を購入するなら、戸越・武蔵小山・大崎などもおすすめです。戸越は「戸越銀座商店街」をはじめ商店街が充実しているため、利便性を重視するファミリー層にも向いています。

武蔵小山も「武蔵小山商店街パルム」など活気ある商店街があり、駅周辺に飲食店や買い物施設が集まっている点が魅力です。大崎は再開発が進んでいるだけでなく、複数路線を利用できるため、毎日の通勤や通学がしやすい環境が整っています。

このように、同じ区内でもエリアによって特徴は異なります。土地選びの際は、譲れない条件の優先順位を家族内ですり合わせておくことが大切です。

→ 品川区の土地を探す

→ 住建ハウジングの無料会員登録はこちら

【要チェック】品川区の土地を購入する際に見るべき4つの事項

品川区で条件に合う土地を見つけるためには、事前に確認すべき注意点があります。ここでは、土地購入時の失敗を防ぐために確認しておきたい4つの重要項目について詳しく解説します。

1. 法令規制・建築制限：建築できる建物の種類や規模、道路との接し方に関するルールを確認する
2. 地盤の状態・災害リスク：地盤の状態や高低差、ハザードマップによる災害リスクを確認する
3. 水道・ガスの整備状況：上下水道や都市ガスの配管が敷地内に引き込まれているかを確認する
4. 隣接する土地や道路との境界線：境界標の有無や越境物がないかを確認する

法令規制・建築制限

用途地域	建築できる建物の種類や用途、規模などを定めた土地利用のルール
建ぺい率・容積率	敷地面積に対して建築できる建物の「建築面積（建ぺい率）」および「延床面積（容積率）」の割合の制限
接道義務	建物を建てるために、建築基準法上の道路へ敷地が2m以上接していなければならないルール

用途地域は、計画的に街づくりを進めるために都市計画法で「住宅系」や「商業系」など全13種類に分けられた区域です。品川区には住宅系のほか、工業系や商業系の地域も広がっています。同じ住宅系であっても区分によって建てられる建物の広さなどが制限されるおそれがあるため、購入したい地域の区分を事前にチェックしておくことが必要です。

また、建築物を建てる敷地には、原則として道路（幅員4m以上）に2m以上接する「接道義務」があります。なお、接している道路の幅が4m未満（2項道路）の場合は、建築時に土地の後退（セットバック）が必要になるケースがあります。建物を建てる敷地の広さ（有効敷地面積）が狭まってしまう可能性もあるため、物件情報で接道状況を必ず確認しましょう。

地盤の状態・災害リスク

地盤の状態	建物の重さや地震に耐えられる地盤の強度状況
土地の高低差	道路や隣接する土地との間に生じている斜面や段差の状況
地域のハザードマップ	大雨による洪水や土砂災害リスクなどの被害予測を示した地図情報

土地の購入を検討する際は、自治体のハザードマップなどで災害リスクについても確認しておきましょう。

地盤が軟弱な場合は、土地の購入費用とは別に地盤改良工事費用が発生することがあります。また、隣接する土地や道路との間に高低差がある場合、土砂崩れを防ぐための壁（擁壁）の作り直しや補強工事が必要なケースも少なくありません。

土地本体の購入費とは別に、思わぬ工事費がかかる場合もあるため、事前の確認が大切です。

水道・ガスの整備状況

購入を検討する土地の敷地内に、水道や都市ガスなどのライフラインが引き込まれているかのチェックも必要です。

敷地内に引き込まれていない場合は、引き込み工事費などの諸費用が別途発生する可能性があります。また、引き込み済みであっても、管の老朽化やサイズ不足で引き直しが必要なケースもあるため注意しましょう。

隣接する土地や道路との境界線

土地を購入する前に、隣接する土地や道路との境界標（コンクリート杭など）がすべて明確か確認しましょう。隣接する土地や道路との境界線が曖昧な土地の場合、実際に家を建てる際や将来の売却時に近隣トラブルを招くおそれがあります。

あわせて、木の枝や屋根、ブロック塀などが隣地や自分の敷地にはみ出していないか、現地で実際に見てチェックしておくと安心です。

関連記事：土地の購入費用はいくら必要？　費用項目や金額、予算内で購入するコツを紹介

品川区の土地探しを円滑に進める3つのポイント

品川区で理想の土地を効率よく見つけるためには、事前にいくつかポイントを押さえておくことが重要です。ここでは、土地選びで後悔しないためのスムーズな進め方を3つ紹介します。

1. 土地の候補をいくつか挙げて、比較検討する：条件に合った候補地を2〜3カ所ほど選んで、並行して検討する
2. 希望条件を整理して優先順位を明確にする：予算・土地の広さや形状・駅からの距離・周辺環境・学区などの希望条件を洗い出す
3. 不動産会社の非公開物件情報にも着目する：会員登録などを活用し、ポータルサイトに掲載されない情報もチェックする

土地の候補をいくつか挙げて、比較検討する

条件に合った候補地を2〜3カ所ほど選んで、並行して検討しましょう。最初から1カ所だけに絞ってしまうと、条件や適正価格の判断を見誤るおそれがあります。

また、異なる性質をもつエリアを比較することで、自分たちにとって譲れない判断基準を明確にしやすくなります。判断基準をクリアにすることで、より納得感のある土地購入につなげられるでしょう。

希望条件を整理して優先順位を明確にする

予算	資金計画の限度額
土地	希望する広さや形状
交通アクセス	最寄り駅からの距離および利用可能な沿線
周辺環境	商業施設や医療機関などの周辺環境／指定学区や日々の生活動線

候補物件を比べる際は、希望条件と優先順位の整理が不可欠です。

条件を詰め込みすぎると予算オーバーや選択の迷いの原因となります。まずは、「予算」「土地の広さ」「駅からの近さ」「周辺環境」「学区」などの希望条件を洗い出しましょう。この際に、「必須条件」と「譲れる条件」に分けて優先順位を付けるのがポイントです。

条件を整理することで、明確な判断軸をもつことができます。判断軸があると無駄な迷いをなくすことができ、理想の土地選びにもつながるでしょう。

不動産会社の非公開物件情報にも着目する

ポータルサイトに掲載されていない非公開物件も視野に入れることが大切です。売主側の事情や各種事情により、好条件の土地が公にされず取引される事例も少なくありません。

非公開情報は地域密着の不動産会社へ集中しやすいため、不動産会社に直接相談するのがおすすめです。不動産会社によっては、会員登録をするだけで非公開物件を確認できる場合があります。

→ 品川区の土地を探す

→ 住建ハウジングの無料会員登録はこちら

品川区の土地探しでお悩みなら！「住建ハウジング」がおすすめ

住建ハウジングは1977年の創業以来、都心に根を下ろした地域密着の営業体制を整えています。東京の不動産売買に関して豊富な実績と独自のノウハウを誇る会社です。会員向けに多数の非公開物件情報を届けており、希望に合わせたきめ細やかなサポートを行っています。

品川区の土地を購入されたお客様
子どもの学校に近い地域に引っ越したくて、品川区の土地を探していました。住建ハウジングの担当スタッフさんは、複数の候補物件をファイルにまとめて送ってくれました。とても丁寧に対応してくれて、ありがたかったです。

—　インタビューを見る

品川区の土地を購入されたお客様
交通の便のよさに魅力を感じて、品川区で土地を探し始めました。住建ハウジングの営業スタッフさんは、私たちの希望を汲み取って、非常にスピーディーに情報を提供してくれました。おかげで、条件に合う土地の購入につながりました。

—　インタビューを見る

→ 品川区の土地を探す

→ 住建ハウジングの無料会員登録はこちら

品川区の土地選びや購入に関するよくある質問

品川区で土地選びや物件購入を検討する際、疑問や不安を抱く方も多く存在します。ここでは、よく寄せられる質問とその回答をわかりやすく紹介します。

Q. 品川区で建築条件なしの土地を見つけるのは難しい？

A. 品川区内でも建築条件なしの土地は流通していますが、件数や選択肢は時期・予算・エリアによって変動します。しかし、好条件の物件は早い段階で売却されてしまうことがあるため、迅速な判断が求められます。事前に希望の優先条件を明確にしておくと、購入のチャンスをつかみやすくなるでしょう。

Q. 品川区で土地のみと中古戸建て、購入するならどちらがいい？

A. どちらがよいとは言えず、家づくりの自由度を取るか予算を抑えるかによって適した選択は異なります。品川区内での更地取得は価格が高騰しやすく、ハードルが高い傾向にあります。そのため、建築の自由度を重視するか総予算を抑えるかで判断が分かれるでしょう。中古戸建てを購入してリノベーションするという方法も視野に入れると、希望エリアの選択肢が広がりやすくなります。

関連記事：品川区の一戸建てを探す

Q. 土地を探す際の希望条件は、どうやって決めたらいい？

A. まずは現在の住まいの不満を家族で共有し、条件を整理することから始めましょう。現在の住まいが抱える不満点を整理することで、新居で叶えたい具体的な優先条件を明確にできます。また、通勤時間・広さ・予算などについての希望を「必須条件」と「妥協できる条件」に分類し、条件の優先度を固めていくとよいでしょう。

Q. 土地売買の最新情報をチェックするには？

A. 不動産会社が提供する会員限定情報や未公開物件情報を有効活用しましょう。ポータルサイトは相場把握に便利ですが、好条件の物件は公開前に売れてしまうケースもあります。そのため、不動産会社が提供している会員限定情報や未公開情報を活用することがおすすめです。

住建ハウジングでは、無料会員登録で品川区をはじめ、さまざまな地域の土地情報を手軽に検索できます。非公開物件も含めて幅広く比較したい方は、無料会員登録から始めてみてはいかがでしょうか。

→ 品川区の土地を探す

→ 住建ハウジングの無料会員登録はこちら

納得感のある品川区の土地探しをはじめよう

品川区は、優れた交通アクセスや充実した商業施設、手厚い子育て支援など魅力的な住環境が整った人気エリアです。ただし、エリアごとに地価相場や雰囲気が大きく異なります。品川区などの人気エリアでの土地探しでは、自分の希望条件や優先順位を明確にしつつ、法令規制やハザードマップ等の注意点も事前に把握しておくことが重要です。

住建ハウジングでは、無料会員登録をしていただいたお客様へ、品川区や近隣エリアの未公開土地情報をいち早くご案内しています。ぜひ会員登録をして、物件情報を入手してください。

→ 品川区の土地を探す

→ 住建ハウジングの無料会員登録はこちら