品川区の住み心地

城南五山が代表的な住宅街　独自の商店街活性化策も

戸越銀座

　品川区の有名な住宅地といえば、まず挙げられるのが「城南五山」だ。山手線の内側、北品川から東五反田・上大崎にかけての日当りの良い高台に、御殿山・八ツ山、島津山・池田山・花房山と称される区画の広い邸宅街が集まっている。江戸時代は大名の別荘が並んでいたエリアだ。現在は東五反田の目黒川沿いに大型タワーマンションが林立。新築物件の供給が相次ぎ、注目を集めている。

　城南五山の南方を走る東急目黒線・池上線・大井町線の沿線には商店街が充実している。なかでも約４００の店舗が軒を連ね、平日でも１万人以上が訪れる「戸越銀座」、８００ｍにわたる開閉型のアーケード商店街「武蔵小山」が有名だ。こられを含めて区内には、大小１０７の商店街・約４０００店もの店舗が集まっている。ちなみに区では、区民からの投票結果などをもとに商店街の顔として努力している約２００店を選出。推奨店「マイスター店」として認定し、ＰＲしている。商店街が集まるエリアは生活利便性も高いことから、マンションも豊富で選択肢は広い。

　また、京浜急行本線北品川駅から青物横丁駅近くの旧東海道沿いに残る、多数の神社仏閣や幕末の歴史を伝える史蹟巡りも楽しい。石畳舗装、電柱地中化、さらに景観を伝統色や和風のデザインに統一するなど美観に配慮しており、名所のひとつになっている。

型破りな特徴ある教育で、生きる力が身につく

　保育に関する１４区中のランクは、保育サービス利用比率２位と検討。０歳から就学前までの乳幼児を対象とした幼保一体施設、パート就労者や自営業者の保育を対象にした、短時間就労対応型保育の実施などが効果をもたらしている。

　教育関連では、同区が全国に先駆けて導入した小中一貫教育をベースに、ユニークなカリキュラムが多数用意されている。「小学５・６年の教科担任制」、模擬店舗の経営を通して社会の仕組みを学ぶ「経済体験学習」、９年間の一貫性のあるカリキュラムに基づく「小学１年生からの英語科」などいずれも個性的だ。

　また、子どもたちが健やかに過ごせる環境づくりにも力を入れている。例えば、児童の遊びと学びを通した放課後の居場所づくりを目的とする「すまいるスクール」の設置、区内在住の小学生を対象にした「まもるっち」（ＧＰＳ機能付緊急通報装置）の配布などは、子どもはもちろん、親の目線からも安心できる対策だろう。

データから測る品川区の住み心地

※星5つが満点。星3つを14区平均として相対評価で算出しています
※()内は14区の平均値　※順位は14区の相対的順位

※カテゴリー別調査指標

基本データ	人口(38万1822人)	40万836人【5位】
	面積（24.72ｋ㎡）	22.84ｋ㎡【5位】
	人口密度(1万6214人/ｋ㎡)	1万7550人／ｋ㎡【6位】
	一般世帯数（21万5146世帯）	22万4905世帯【5位】
	昼夜間人口比率（271％）通勤・通学などによる人の流入の多さ	140.6％【8位】
	財政力指数【収入額÷支出額】（0.71）	0.56【10位】
保育	児童福祉費（1,606千円）乳幼児・幼児＜0~６歳＞1人当たりで換算	1,703千円【5位】
	待機児童数（135人）	19【4位】
	対前年比待機児童増減数（-147人）	-200人【6位】
	保育サービス利用率（46.2％）	51.8％
	保育料（3万6519円） ※世帯年収1000万円（推定区民税所得割283,200円）の場合 ※2019年10月1日より幼児教育・保育の無償化（3～5歳）がスタート→詳細はこちら	4万1000円【9位】
教育	教育費（1,150千円）学生＜7~15歳＞1人当たりで換算	940千円【6位】
	人口１人当たりの公立図書館蔵書数（3.71冊）	2.79冊【11位】
	小学校教諭１人当たりの児童数（17.64人）	16.8人【4位】
	中学校教諭１人当たりの生徒数（15.65人）	16.0人【9位】
医療	１ｋ㎡当たりの医療施設数（27.3ヵ所）	20.3ヵ所【10位】
	人口１０００人当たりの医療施設従事医師数［常勤換算］（8.71人）	4.6人【7位】
	人口1万人当たりの医療機関数（19.9ヵ所）	11.6ヵ所【8位】
	子どもが医療費助成を受けられる期間	中卒（入院時食事療養費含む）
安全	人口1万人当たりの火災発生数（出火率）（4.97件）	3.24件【8位】
	刑法犯認知件数（3,760件）	2,602件【5位】
	昼夜人口１０００人当たりの刑法犯認知件数（11.60件）	5.17件
	侵入窃盗発生件数（141.5件）	99件【5位】
	交番、駐在所がカバーする人口（1万2830人）	1万2930人【10位】
自然環境	公立公園の数（224.93ヵ所）	276ヵ所【5位】
	人口１万人当たりの公立公園等の数（5.74園）	6.89園
	公立公園の総面積（1,240,995.427㎡）	1,369,195.49㎡【4位】
	人口１人当たりの公立公園等の面積（3.09㎡）	3.42㎡【6位】
	緑被率（18.38％）	15.8％【12位】（2014年）
買物＆娯楽	小売業事業所数（2,424ヵ所）	2,037所【11位】
	昼間人口千人当たりの飲食店数（5.58ヵ所）	5.04ヵ所【9位】
	映画館数（≠スクリーン数）（4.14館）	4館【6位】
	昼間人口10万人当たりのフィットネスクラブ数(5.58ヵ所)	6.99ヵ所
	社会・民間体育施設数（65.14ヵ所）	70ヵ所【4位】
	文化施設数（21.07ヵ所）	14ヵ所【10位】
住まい	一般世帯の持ち家率（42.3%）	42.7％【8位】
	居住世帯の一戸建て率（16.5％）	19.9％【6位】
	駅数（23.57駅）	25駅【7位】
	中古戸建平均価格（7,116.8万円）	7,655万円【6位】
	中古マンション平均価格（5,660.1万円）	5,558万円【7位】

品川区の資産価値

シニア新幹線整備など将来性はトップクラス

品川駅

　これまで区内では、JR五反田駅から大崎駅にかけてのエリアや品川駅に近い御殿山などの一帯で再開発が進み、人口増加や地価の上昇につながっている。山手線沿線で利便性が高く、商業施設が集積している街が多いことから収益性が比較的良好だが、タワーマンションの整備が進んだ五反田・大崎エリアでは成熟した住宅地としてリセールバリューの向上も期待される。

　JR山手線の４９年ぶりの新駅「高輪ゲートウェイ駅」が２０２０年３月１４日に開業。新駅を核にして、品川・田町間の線路沿い一体が開発され、住宅やホテル、コンベンション機能、ビジネス支援施設などが計画されている。駅ビルやホームをリニューアルする泉岳寺駅を利用すれば、羽田空港とは直通２０分台とアクセスが向上。品川駅はリニア中央新幹線（品川駅―名古屋駅間　２０２７年開通予定）の始発駅にもなるため、日本の新たな玄関口として存在感をアピールしてきそうだ。利便性の向上や商業施設などのさらなる集積も期待され、今後の資産性・収益性の向上が見込まれる街といえる。

■2021年地価ランキング（用途地域：住宅地）

順位	街名	標準地番（住居表示）	最寄り駅、距離	公示地価 ※坪単価（約）	前年価格	前年比（前年順位）
１位	東五反田	東五反田1丁目92番4 （東五反田1-2-39）	五反田駅 530ｍ	220.0万円／㎡ ※727万円／坪	220.0万円／㎡ ※727万円／坪	0.00％（１位）
２位	北品川	北品川1丁目123番4外（北品川1-8-14）	北品川駅 380ｍ	131.0万円／㎡ ※433万円／坪	131.0万円／㎡ ※433万円／坪	0.00％（2位）
３位	東五反田	東五反田5丁目60番288 （東五反田5-17-6）	五反田駅 570ｍ	125.0万円／㎡ ※413万円／坪	125.0万円／㎡ ※413万円／坪	0.00％（3位）
４位	上大崎	上大崎2丁目270番70 （上大崎2-6-12）	目黒駅 680ｍ	115.0万円／㎡ ※380万円／坪	115.0万円／㎡ ※380万円／坪	0.00％（４位）
４位	上大崎	上大崎3丁目300番15 （上大崎3-10-35）	目黒駅 500ｍ	115.0万円／㎡ ※380万円／坪	115.0万円／㎡ ※380万円／坪	0.00％（4位）
６位	大崎	大崎5丁目16番1 （大崎5-5-12）	五反田駅 510ｍ	109.0万円／㎡ ※360万円／坪	110.0万円／㎡ ※363万円／坪	▲0.91% （６位）
7位	東品川	東品川1丁目299番3 （東品川1-39-2）	天王洲アイル駅 850ｍ	94.3万円／㎡ ※311万円／坪	94.3万円／㎡ ※311万円／坪	0.00％（8位）
8位	東五反田	東五反田4丁目8番78 （東五反田4-2-11）	高輪台駅 450ｍ	94.2万円／㎡ ※311万円／坪	95.2万円／㎡ ※314万円／坪	▲1.05％（７位）
９位	西五反田	西五反田4丁目552番10 （西五反田4-27-6）	不動前駅 400ｍ	90.2万円／㎡ ※298万円／坪	91.0万円／㎡ ※300万円／坪	▲0.88％（9位）
10位	東品川	東品川4丁目13番（東品川4-2-11）	青物横丁駅 350ｍ	83.5万円／㎡ ※276万円／坪	83.5万円／㎡ ※276万円／坪	0.00％（10位）
11位	小山	小山7丁目509番17 （小山7-13-2）	洗足駅 310ｍ	81.5万円／㎡ ※269万円／坪	82.1万円／㎡ ※271万円／坪	▲0.73％（11位）
12位	北品川	北品川5丁目718番57 （北品川5-14-10）	北品川駅 650ｍ	81.0万円／㎡ ※267万円／坪	81.0万円／㎡ ※267万円／坪	0.00％（12位）
13位	豊町	豊町1丁目1139番16 （豊町1-11-12）	戸越駅 700ｍ	80.2万円／㎡ ※265万円／坪	80.7万円／㎡ ※266万円／坪	▲0.62％（13位）
14位	荏原	荏原1丁目506番40 （荏原1-22-1）	戸越銀座駅 470ｍ	75.3万円／㎡ ※248万円／坪	76.1万円／㎡ ※251万円／坪	▲1.05％（14位）
15位	南大井	小山5丁目37番15 （小山5-7-12）	西小山駅 400ｍ	72.8万円／㎡ ※240万円／坪	73.4万円／㎡ ※242万円／坪	▲0.82％（15位）
16位	南大井	南大井6丁目110番10外（南大井6-3-16）	大森駅 550ｍ	72.3万円／㎡ ※239万円／坪	73.2万円／㎡ ※241万円／坪	▲1.23％（16位）

出典：国土交通省地価公示

品川区の注目の街

小山

駅ビルにつながる複合再開発が駅まで進行中

武蔵小山駅と西小山駅を中心に、洗足駅や不動前駅近くまで広がるエリア。広大な自然を誇る林試の森公園も近い。小山・荏原両アドレスに広がる「武蔵小山商店街パルム」は、全長８００ｍの開閉式アーケードが連なる人気商店街として有名。また、武蔵小山駅の駅ビル「エトモ」には、ベーカリーやデリ、深夜１時まで営業のスーパーもあり、生活利便性は抜群。さらに駅前では再開発プロジェクトが進行中。駅前広場を囲むように４０以上の店舗で構成されるションピングモール、４１階建てのタワーマンションが竣工予定だ。

新築マンション平均価格	9,696万円
中古マンション平均価格	7,675万円

※70㎡換算価格。16年6月～19年5月分譲の新築マンションと同時期流通の築1年～10年の中古マンション（出典：「都心に住む19年12月号」リクルート）

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西五反田

買い物の楽しみが広がる。イベントの多彩な商業施設

桜の名所、目黒川を挟む区内北西で、東急目黒線不動前駅を最寄り駅とするエリア。同地区の五反田文化センターには、図書館や音楽ホールの外の全天デジタルシステムのプラネタリウムもある。五反田TOCビルではバーゲンセールや展示即売会など多彩なイベントを開催。

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北品川

大規模マンション登場。さらに活況を呈する街へ

北品川の約29ｈａに及ぶ住宅・商業施設・オフィスの複合開発「ＧＡＲＤＥＮＣＩＴＩＥＳ構想」の集大成として、2015年に40階建て・７３４戸の超高層タワーマンション「パークシティ大崎ザタワー」が誕生、さらなる人口集積が進む。

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大井

抜群のアクセス性を誇る急成長の街

北側にある大井町駅は、品川駅・東京駅へ京浜東北線で１本、渋谷駅・新宿駅へも直通ラインがあるなどターミナル駅へのアクセスが抜群。駅前はイトーヨーカドー、西友、阪急大井町ガーデン、アトレ大井町など商業施設が充実。一丁目には商業施設と保育所を併設した600戸超の大規模マンションが竣工し、街並みが一新された。住所は変わるが大井町駅徒歩５分の場所に、複合スポーツ施設「スポル品川大井町」が近年オープン。サーフィン、ボルダリング、アーチェリーなどが楽しめる人気施設だ。