契約不適合責任とは？民法改正による瑕疵担保責任からの変更点と気を付けるべきこと

2020年4月1日に施行させれた改正民法により、これまでの「瑕疵担保責任」が廃止され、新しく「契約不適合責任」が制定されました。
契約不適合責任においては、売却される目的物が契約内容に適合しているかが問われ、適合しない場合の買主側から売主側への請求権の範囲がより広くなります。さらに、売買対象不動産に問題があった場合の契約解除の要件緩和など、買主側の救済手段が増えている為、買主にとっては、より一層安心して不動産を購入できるようになることが期待できます。

１．これまでの「瑕疵担保責任」とは

瑕疵とは売買契約の目的物が通常有するべき品質・性能を欠いていることを意味します。例として、建物の雨漏り、シロアリによる床下の腐食、土壌汚染、事故履歴、近隣の騒音・振動・異臭問題等があります。瑕疵担保責任の対象になるのは、これらの瑕疵のうち、買主が通常の注意を払ったのにも関わらず発見できなかった「隠れた瑕疵」です。

これまでの民法では、買主は隠れた瑕疵を発見後１年間は売主に対し損害賠償を請求でき、契約の目的が達成できない場合は契約解除を請求することができるという権利があることが瑕疵担保責任です。基本的に売主は、売却前に知っている瑕疵は全て買主へ伝えなければなりません。
なお、瑕疵担保責任の規定は原則を定めたものであり、売買当事者間で合意があれば原則を変更することができる「任意規定」です。

２．「契約不適合責任」とは

売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が＜種類＞・＜品質＞・＜数量＞・＜権利＞に関して契約の内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負うこととなる責任を指します。これまでの「瑕疵担保責任」の概念を継承するものですが、責任範囲などの内容に違いがあります。
瑕疵担保責任では『損害賠償』と『契約解除』の２つしか請求の権利がありませんでしたが、契約不適合責任では、さらに『追完請求』と『代金減額請求』の２つの権利が追加されました。追完請求と代金減額請求とは別に損害賠償請求も認められ、さらに不適合内容が軽微である場合以外は、買主が契約の解除をすることもできます。

責任を負う要因は、瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」であるのに対し、契約不適合責任では「契約の内容に合致しない場合」になり、買主が請求できる権利もより増えます。また、契約不適合責任も瑕疵担保責任と同様に任意規定のため、契約当事者が合意すれば契約不適合責任も全部免責する契約は有効です。

３．瑕疵担保責任との相違点

改正項目	改正前	改正後の具体的な影響
名称変更	瑕疵担保責任	契約不適合責任
買主の知っていた瑕疵も責任対象になる	知っていたら対象外	告知をより細かくして、買主の了承を得ておかないと、“説明している”、“買主は知っている”は責任対象になり得る。その不備に対する責任を負わない旨の契約書への記載の有無が重要になる。
瑕疵があった場合に買主は修繕請求が可能になる	請求不可 (注1) ※損害賠償請求のみ	引き渡し後、修繕費をそのまま請求できる
瑕疵があった場合に買主は代金減額請求が可能になる	請求不可 ※損害賠償請求のみ	引き渡し後、代金減額請求で値引き請求が生じる
売主が瑕疵を知っていた場合や重大な過失により瑕疵を知らなかった場合は責任期間が延長となる	瑕疵を知ってから1年	瑕疵を知ってから5年

（注1）目的物が新築住宅の場合は、売買の品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が適用されるため、瑕疵部分の修補請求についてのみ可能です

４．買主の請求権利

１）追完請求

追完とは問題のある部分を直すということです。もし雨漏りはないという契約をしていて実際に雨漏りがあった場合、契約に不適合があった部分に対して修補請求が認められます。瑕疵担保責任では買主が不具合の存在を知っていたかどうかが争点になっていましたが、今後は契約書にその旨記載がなければ直ぐに請求が可能です。
また、売主が無過失でも買主は請求可能です。

２）代金減額請求

不適合部分に対し追完請求ができない場合に行使できます。よって、まずは追完請求を行い（追完の催告）、売主が修補しない場合や、修補不可能な場合に減額請求をすることになります。ただし、①追完が不能、②追完を拒絶する意思が明確、③定期行為（特定の日までに履行しないと意味がない契約）で期日が過ぎている、いずれかの場合は催告せずにいきなり代金減額請求可能です。
また、追完請求と同様、売主が無過失でも買主は請求可能です。

３）損害賠償請求

瑕疵担保責任の損害賠償請求は信頼利益の範囲に限られているとされていました。信頼利益とは、有効でない契約が有効に成立したと誤信することで生じた損害（契約を結ぶためにかかった登記費用や調査費など）です。
さらに、契約不適合責任の損害賠償請求は履行利益までも含まれます。
履行利益とは、契約が完全に履行された場合に債権者が受ける利益（利用や転売などで生じたであろう利益）です
契約不適合責任では、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるため、売主の責任は大きくなります。

４）契約解除

「契約の目的が達成できないとき」に限られていた瑕疵担保責任とは異なり、契約不適合責任では、契約の目的が達成された時でも解除が可能になります。
契約の内容に適合せず、契約の目的が達成できないことが明白な時に限り、無催告解除可能です。よって、修補が可能な多少の不具合では認められません。
なお、追完請求したものの売主が応じない場合は催告解除が行使できます。減額請求では買主が納得できない時なども、契約自体を白紙にすることができます。

買主の権利	買主帰責事由あり	双方帰責事由なし	売主帰責事由あり
追完請求	不可	可能	可能
代金減額	不可	可能	可能
損害賠償	不可	不可	可能
契約解除	不可	可能	可能

５．重くなる売主の責任

契約不適合責任では、従来の「瑕疵」に限らず「契約の内容に適合しないもの」という部分が重要になります。契約時にきちんと記載されているかが非常に重要になることを意味します。売り主は、契約書はもちろん、その他の添付資料等にもすみずみまで目を通し、売買の目的物の現況を細かく記載することが大切です。また、売買の手続きは不動産会社に任せているからと契約内容のチェックを怠らないようにしましょう。