ローン中の家を売ることはできる？売却手順や残債の対処法を解説

住宅ローンの返済が残っているマイホームの売却を検討中の方へ、ローン中の家を売る具体的な手順や残債の対処法をわかりやすく解説します。アンダーローンやオーバーローンのケースに応じた売却方法、売却に必要な費用や税金まで網羅しています。まずは正確な返済計画を立て、スムーズな住み替えや新生活への移行を目指しましょう。

ローン返済中でも家を売ることは可能！

【抵当権を抹消する方法】

住宅ローンの返済が残っている状態でも、家を売ることは可能です。ただし、原則として売却決済時にローンを完済するか、金融機関の同意を得て「抵当権」を抹消する必要があります。

抵当権とは、住宅ローン契約の際に金融機関が融資の担保として土地や建物に設定する権利を指します。万が一、ローンの支払いが滞った際は、金融機関がこの権利を行使して物件を競売にかけ、資金を回収する仕組みです。

また、売却代金だけで完済できないオーバーローンの場合でも、複数の対処法を選択することで解決を目指せるケースがあります。

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ローン返済中の家を売却する6つの手順

住宅ローン支払い中の家を売却する際は、事前の確認から引き渡しまで計画的に進めることが大切です。基礎知識を押さえて全体の流れを把握し、スムーズな手続きを目指しましょう。

１．住宅ローンの残債を確認する

家を売却する第一歩として、まずは現在の正確なローンの残債を確認します。現時点の正確なローン残高の把握は、その後の資金計画を立てる際の重要な基礎情報となるためです。

住宅ローンの残債は、金融機関のWebサービスや手元の返済予定表、窓口への直接の問い合わせで確認できます。

２．不動産会社に査定を依頼する

次に、現在の家がいくらで売れるかを把握するため、不動産会社に査定を依頼します。適切な売却価格を見極めるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や根拠を比較することが重要です。

この査定結果をもとに、売却活動全体のプランニングや無理のない返済計画の基盤を固めていきます。

３．売却金額とローンの残債を比較する

アンダーローン	不動産の売却額が住宅ローンの残高を上回っている状態
オーバーローン	不動産の売却額が住宅ローンの残高を下回っている状態

アンダーローンとは、家の売却額が住宅ローン残高を上回る状態を指します。売却代金のみでローンを完済できるため、売却手続きを比較的スムーズに進められます。売却後に手元に残った資金は、新居の購入費用や引っ越し代に充てることも可能です。

一方、家の売却額が残高を下回るオーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できないため、金融機関の抵当権抹消に支障が出ます。不足分は自己資金で補填するなどの対応が必要です。自己資金でまかなえない場合、住み替えローンの活用や任意売却などを検討しましょう。

４．不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を行う

査定完了後は、売却のパートナーとなる不動産会社を選定して媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介契約や専任媒介契約などがあり、売却期間や自身のニーズに合わせて選択が可能です。

状況に応じた適切な契約を選ぶことで、円滑な売却活動へとつなげられます。

【媒介契約の種類】

一般媒介契約	複数の不動産会社と同時に契約でき、自分で見つけた買主とも自由に取引ができる契約
専任媒介契約	１社のみに売却を依頼する契約で、自分で見つけた買主との直接取引も認められる契約
専属専任媒介契約	１社のみに売却を依頼する制限の強い契約。自分で見つけた買主であっても必ず契約先の不動産会社を通して取引を行う必要がある

５．売買契約を結んで引き渡し日を決める

購入希望者が見つかり、価格などの条件交渉がまとまったら、速やかに売買契約を締結します。契約書には売却金額や支払いスケジュール、具体的な引き渡し日を明記することが基本です。

トラブルを回避するためにも、特約事項などの細かな部分まで契約内容を慎重に確認しましょう。

６．決済と同時にローンを一括返済する

最終段階として、決済日に買主から受け取った売却代金を用いてローンを一括返済します。一括返済と同時に、不動産に設定されている抵当権を抹消し、買主への所有権移転登記を完了させれば、一連の売却手続きは無事に終了します。

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オーバーローンでも家を売ることはできる？４つの対処法

売却金額よりローン残高が多くなるオーバーローンであっても、工夫次第で家の売却は可能です。ここでは、オーバーローンの際の主な対処法を4つ紹介します。それぞれの特徴や注意点を踏まえ、検討してみてください。

不足分を自己資金で補填する

メリット	・通常の不動産売却と同様の手続きでスムーズに進められる ・信用情報に影響が出ず、売却後も余計な金利負担が発生しない
デメリット	・まとまった手元資金を一度に失うことになる ・不足額が大きい場合はそもそも選択することが難しい

 

売却額とローン残高の差額を手持ちの貯蓄や退職金などを使用して、一括で穴埋めする方法です。不足額を全額補填して抵当権を抹消できれば、通常の不動産売却と同様の手順で引き渡しまで進められます。

ただし、手元の現金が大きく減るため、将来の家計への影響を踏まえて慎重に判断することが大切です。

金融機関の同意を得て任意売却する

メリット	・競売にかけられるよりも市場価格に近い有利な条件で売却を目指せる ・近隣住民に事情を知られにくく、通常の売却と同じように取引できる
デメリット	・住宅ローンの返済継続が困難な状況にある場合に利用が検討される ・信用情報に影響が生じる可能性がある ・必ずしも金融機関の合意や購入希望者が見つかるわけではない

 

どうしてもローンを返済できない場合に、金融機関の合意を得て一般市場で売却する手段です。通常の競売にかけられるよりも市場価格に近い有利な条件で売却できる点がメリットとして挙げられます。

ただし、任意売却は住宅ローンの返済継続が困難な状況で利用されるケースが多く、滞納等が発生した場合は信用情報へ影響する可能性があるため注意しましょう。

住み替えローンを利用する

メリット	・自己資金が少なくても残債の精算と新居の購入を同時に進められる ・複数のローンを一本化できるため、毎月の管理や一時的な資金負担を軽減できる
デメリット	・新居の購入資金に残債が上乗せされるため、総借入額が大きく膨らむ ・通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しく設定される傾向がある

 

住み替えを行う場合に、現在の家を売却した後の残債を新居の購入ローンに上乗せして新しく借り入れる方法です。新居の購入と残債の手続きを一本化できるため、一時的な資金負担を軽減できる特徴があります。

ただし、全体の借入額が膨らむため、事前に無理のない返済計画を細かくシミュレーションすることが求められます。

無担保ローンに切り替える

メリット	・新居の購入を伴わない売却であっても、残債を分割して返済できる ・既存の抵当権を抹消できるため、通常の売却活動へと移行できる
デメリット	・一般的な住宅ローンに比べて金利が高めに設定されやすい ・融資限度額が低く設定されていることが多く、残債が多いと使えない場合がある

 

不足額を無担保融資に切り替えることで残債を返済し、既存の抵当権を抹消して通常の売却を可能にする手段です。住み替えローンを利用する際は、売却と購入の決済タイミングを合わせるなどの調整が必要ですが、無担保ローンであれば売却単独での手続きを進めやすくなります。

ただし、無担保ローンは一般的な住宅ローンに比べて金利が高く設定されやすい側面があります。

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【ケース別】離婚や住み替えでローン返済中の家を売る注意点

離婚や住み替えなど、特定の事情でローン返済中の家を売却する場合は、単なる売却以上に確認すべき点が増えます。トラブルを避け、スムーズに手続きを進めるために、あらかじめ注意すべきポイントを整理しておきましょう。

離婚が原因で財産分与を行う場合

オーバーローンの場合、残債の返済義務は基本的にローンの名義人に残り続けます。とくに、ペアローンを組んで共有名義になっている場合は、売却手続きを進めるうえで双方の同意が不可欠です。

離婚後のトラブルを防ぐためにも、財産分与の取り決めを行う前に弁護士などの専門家へ相談し、法的観点から権利関係を整理しておくことが重要です。

名義人が複数いる共有名義の場合

複数人で家を所有している共有名義の物件では、名義人全員の売却同意が必要です。たとえ持ち分が小さくても、一人でも反対している場合は不動産全体の売却活動を進めることができません。

意見が合わないまま手続きを進めると深刻なトラブルに発展しやすいため、状況に応じて法的なサポートを受けながら、早期に合意形成を目指す必要があります。

新しい家に住み替える場合

新しい家への住み替えを行う際は、まず現在の売却予想額と残債の差を正確に把握することが重要です。アンダーローンであれば、売却益を新居の頭金や購入諸費用に充てられます。買い先行の場合、今の家のローン残債があると次のローン審査が厳しくなりやすく、支払い負担も増えやすい点に注意が必要です。

一方、売り先行であれば、現在の住宅の売却後に資金状況を確定できるため、新居購入時の資金計画を立てやすくなります。

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ローン返済中の家を売却する際にかかる費用・税金

住宅ローンが残っているマイホームを売却する際は、不動産会社への手数料や各種税金といった諸費用が発生します。どのような項目にいくらほどの費用がかかるのか、あらかじめ全体像を把握して資金計画を立てましょう。

売却手続きの際にかかる主な費用

かかる費用・税金	詳細
仲介手数料	不動産会社に売却の仲介を依頼し、売買契約が成立した際に支払う成功報酬。 宅地建物取引業法により上限が定められている。 【仲介手数料の上限】※別途消費税が加算 売却価格400万円超の部分：売却価格×3％ 売却価格200万円超の400万円以下の部分：売却価格×4％ 売却価格200万円以下の部分：売伽価格×5％ 計算例：売却価格1,000万円（税別）の場合 （200×5％＋200×4％＋600×3％）×1.1％＝上限39.6万円（税込） 参考：売却価格400万円超の場合の速算式 「売却価格×3％＋6万円（税抜）」
印紙税	不動産売買契約書を作成する際に課される国税。 契約書に収入印紙を貼付・消印することで納税する。 税額は契約書に記載される売却価格によって異なる。 【印紙税の例】※令和9年3月31日までの作成分に対して以下の軽減税率が適用 100万円超500万円以下：1,000円 500万円超1,000万円以下：5,000円 1,000万円超5,000万円以下：10,000円
抵当権抹消費用	家に設定されている金融機関の抵当権を外す手続きにかかる費用。 不動産1個（土地・建物で計2個）につき1,000円の登録免許税が課される。 手続きを代行してもらう司法書士への報酬（一般的に数千円〜数万円程度）が必要。
繰上返済手数料	残っている住宅ローンを決済時に一括返済する際、融資先の金融機関に支払う事務手数料。 窓口や書面での手続きか、インターネットバンキング（Web）での手続きかによって金額が異なる。 数千円から数万円程度の手数料が設定されているケースが多い。
その他	新居への引っ越しにかかる費用、必要書類となる印鑑証明書・住民票の取得費用などが必要。 物件の状況により、土地の境界確定費用や、建物を壊して古家付き土地として売る場合の解体費用などが発生することもある。

参考：国土交通省「建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
参考：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

ローン中の家を売るためには、仲介手数料や各種税金などの諸費用が発生します。仲介手数料の上限は、売却価格が400万円超の場合「売却価格×3％＋6万円（税抜）」となるのが基本です。

また、抵当権抹消の登録免許税や一括返済時の金融機関への事務手数料もかかります。その他、引っ越し手続きの費用や、場合によっては建物の解体費用などもかかることを想定して資金を準備することが大切です。

売却手続き完了後にかかる税金

譲渡所得税の求め方
譲渡所得税 ＝ ※課税譲渡所得金額 × 税率 ※課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額 －（不動産の取得費 ＋ 譲渡費用）−特別控除額

参考：国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

 

課税方法の種類	所有期間の判定基準 （申告分離課税の場合）	税率
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合	39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合	20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）

※平成25年〜令和19年の期間は、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税とあわせて申告・納付する

参考：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」

不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、物件の所有期間に応じた所得税や住民税などが課されます。税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は、長期譲渡所得に比べて約2倍の税率となる点が特徴です。

利益が発生した場合は、売却した翌年に確定申告を行い、税金の納付手続きを行う必要があります。また、譲渡損失の特例や各種控除を適用したい場合にも、確定申告をしなければなりません。申告を忘れた場合はペナルティが発生するおそれもあるため、十分注意しましょう。

手元に残るお金を増やす！家を高く売るコツと税金を抑える方法

ローンが残っている家を売却する際、工夫次第で手元に残る資金を増やせる可能性があります。「少しでも高く売るための会社の選び方」と「売却益や売却損にかかる税金を抑えるための優遇措置」の2つの視点から、具体的な方法を確認しておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額の根拠や担当者の対応をじっくり比較することが大切です。他社より極端に高すぎる査定額に惑わされず、周辺地域の取引実績が豊富で信頼できる会社を選びましょう。

なお、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」があります。市場価格に近い価格で売りたい場合は、仲介を選択するのが一般的です。

税制上の優遇措置を活用できるかどうか確認する

名称	内容・要件
マイホームを売ったときの特例	【内容】 マイホームを売却した際、所有期間に関わらず、譲渡所得（売却益）から最高3,000万円まで控除できる制度
	【主な要件の例】 ・自分が現に住んでいる家屋、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること ・売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと 　など
軽減税率の特例	【内容】 所有期間10年超えのマイホームを売却した場合に、通常の長期譲渡所得の税率（20.315％）よりも低い税率（6,000万円以下の部分は14.21％）が適用される制度 3,000万円の特別控除と併用可
	【主な要件の例】 ・売却した年の1月1日時点で、家屋および敷地の所有期間がともに10年を超えていること ・前年や前々年にこの特例の適用を受けていないこと など 　など
マイホームの買換えの特例	【内容】 特定のマイホームを売却して新しい新居に買い換えた場合、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる制度（譲渡益が非課税になる制度ではなく、売却価額と買換資産の取得価額の関係によっては、その年に課税が生じる場合がある）
	【主な要件の例】 ・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超、居住期間が10年以上であること ・売却代金が1億円以下であること ・新しく買い換える建物の床面積が50平方メートル以上であること 　など
譲渡損失の損益通算 （居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除）	【内容】 マイホームの買い換えなどで売却損（赤字）が発生した際、その損失をその年の給与所得など他の所得から差し引いて（損益通算）税金を減らせる制度 引ききれなかった損失は、翌年以降最長3年間繰り越して控除できる
	【主な要件の例】 ・所有期間が5年を超える自宅を売却すること ・譲渡した年の前年から翌年末までに新たな住宅を取得し、その翌年末までに居住すること（最大3年） 　など

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
参考：国土交通省「住宅：居住用財産の譲渡に関する特例措置」

マイホームの売却では、譲渡所得税を大幅に軽減したり、売却損を他の所得と相殺したりできる特例が存在します。とくに、「3,000万円の特別控除」などの優遇措置が自身の物件に適用できるか、条件を事前に確認しておくことが大切です。

ただし、適用条件は複雑であるため、不動産会社や税理士などの専門家に相談して手続きを進めるとよいでしょう。

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ローン返済中の家を売る際のよくある質問

住宅ローン返済中のマイホーム売却では、一戸建てとマンションの違いや売却後の残債など、多くの疑問が生じるものです。ここでは、ローン中の家を売る際によく寄せられる代表的な5つの質問と、その解決策を紹介します。

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ローン中の家を売るなら、まずは正確な価格査定から

住宅ローンが残っている家でも、正しい手順を踏めば問題なく売却を進められます。まずは正確なローン残債を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを見極めたうえで適切な資金計画を立てることが大切です。自己資金の補填や各種ローンの活用など、状況に合わせた対処法を慎重に比較し、検討していきましょう。

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