住宅取得資金贈与の確定申告｜必要書類と申告手続きをわかりやすく解説｜TOKYO @ 14区

両親や祖父母から住宅取得等に対する贈与を受けた場合、住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を使うには、期限内の贈与税の申告が必要です。本記事では、住宅取得資金贈与の贈与税の申告に必要な書類や取得方法、申告期限、手続きの流れを分かりやすく解説します。非課税制度を利用するための注意点や併用できるその他の制度も紹介しているため、ぜひ参考にしてください。

※本記事での「確定申告」は、贈与税の申告を指している場合があります。

【基礎知識】住宅取得資金贈与の非課税制度とは？

住宅取得資金贈与の非課税制度とは、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、住宅の新築・購入・増改築のために親や祖父母から資金援助を受けた場合、一定額まで贈与税がかからなくなる特例制度です。通常、暦年課税では、1年間（1月1日〜12月31日）に受けた贈与の合計額が基礎控除110万円を超えると贈与税の対象となりますが、本制度を利用すると基礎控除とは別枠で大きな非課税枠が設けられています。

非課税限度額は住宅の性能区分によって異なり、省エネ等の基準を満たす住宅では最大1,000万円、それ以外の一般住宅でも500万円まで非課税となる点が大きな特徴です。

住宅取得資金贈与の非課税制度の適用要件

住宅取得資金贈与の非課税限度額は、一般住宅で500万円、省エネ等住宅で1,000万円までとなります。ただし、適用を受けるには受贈者と住宅の双方について、定められた要件を満たす必要があります。

受贈者の要件

住宅取得等資金の非課税制度が適用されるには、贈与を受けた人が以下の要件をすべて満たす必要があります。この制度は、直系尊属である親や祖父母からの贈与に限定されており、年齢・所得・居住開始時期などについても細かな条件が設けられています。一つでも満たさない場合は非課税が適用されないため、事前に確認しておくことが重要です。

住宅の要件

住宅取得等資金の非課税制度が適用されるには、取得する住宅が一定の要件を満たす必要があります。要件は、床面積や居住用部分の割合といった基本条件に加え、新築・中古・増改築といった住宅の種類によって異なる条件が設けられています。中古住宅の場合は築年数や耐震基準、増改築の場合は工事内容や費用についても細かな規定があるため、事前に確認しておきましょう。

省エネ等基準を満たした家屋は非課税限度額が1,000万円までになる

家屋の区分	省エネ等基準
	省エネルギー性能	耐震性能	バリアフリー性能
①新築をした住宅用の家屋	断熱等性能等級５以上 かつ、一次エネルギー消費量等級６以上	耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上 または、免震建築物	高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上
②建築後使用されたことのない住宅用の家屋
③建築後使用されたことのある住宅用の家屋	断熱等性能等級４以上 または、一次エネルギー消費量等級４以上
④増改築等をした住宅用の家屋

出典：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

取得する住宅が「質の高い住宅」に該当した場合、住宅取得資金贈与の非課税限度額は1,000万円まで引き上げられます。「質の高い住宅」とは、省エネ性・耐震性・バリアフリー性などについて、国が定める一定の性能基準を満たした住宅です。

いずれの区分であっても、日本国内の居住用住宅であることや、床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であること、床面積の2分の1以上が居住用に供されることといった物的要件を満たす必要があります。

住宅取得資金贈与の確定申告に必要な書類一覧

住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるには、複数の書類を揃える必要があります。ここでは、確定申告時に必要な書類とその取得方法を紹介します。

贈与税の申告書

住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する場合、税額がかからない場合でも贈与税の申告書の提出が必須です。この申告書には、住宅取得資金贈与の非課税措置を適用する旨を記載し、ほかの必要書類とあわせて提出する必要があります。

申告書を提出しないと、非課税枠が適用されず贈与税が課税される可能性があるため、提出漏れには十分注意しましょう。

戸籍謄本

住宅取得資金贈与の非課税特例は、直系尊属からの贈与であることが適用条件となっているため、その関係性を証明する目的で戸籍謄本の提出が求められます。

戸籍謄本は、贈与を受けた人の身元と、贈与者が親や祖父母などの直系尊属であることを確認するための書類です。原則として、贈与を受けた人の戸籍が記載されたものを提出する必要があります。

所得要件確認に必要な書類（源泉徴収票など）

源泉徴収票は1年間の給与収入や所得税額を確認するための書類で、住宅取得資金贈与の非課税特例における所得要件を満たしているかの確認に使用されます。
給与所得者の場合、合計所得金額が2,000万円以下であることを証明するために用いるケースがあります。

ただし、すでに所得税の確定申告を行っている人は、贈与税の申告書第一表の二に確定申告書の提出日と提出税務署を記載することで、源泉徴収票の添付を省略できます。（添付省略の取扱いは年分・様式・申告方法により異なるため、最新の贈与税申告書の手引で確認してください）

登記事項証明書

登記事項証明書は、住宅の所在地や所有者、床面積などの基本情報を公的に証明する書類です。

住宅取得資金贈与の非課税特例では、居住用住宅であることや、床面積などの物的要件を満たしているかを確認するために提出が求められます。売買契約書の内容と登記情報が一致しているかどうかも確認されるため、申告内容に誤りがないか事前にチェックしておくことが重要です。

売買契約書（請負契約書）の写し

売買契約書（または工事請負契約書）は、住宅をいつ・どのように取得したかを確認するための書類です。贈与を受けた資金が、所定の期限までに住宅の購入や建築に充てられているかを確認する目的で、契約日や物件内容が記載された書類の提出が求められます。

配偶者や親族などの特別な関係者から購入した住宅でないことを確認するためにも用いられ、取得者や売主・施工会社の情報が明記されている必要があります。

「質の高い住宅」（非課税枠1,000万円）に必要な追加書類

取得する住宅が「質の高い住宅」に該当し、非課税限度額1,000万円の適用を受ける場合、住宅の性能基準を証明する書類を追加で用意しなければなりません。これらの書類は省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかの基準を満たしていることを証明する書類であり、書類を贈与税の申告書に添付して提出する必要があります。

◎必要書類（④と⑤、⑥と⑦はセットで必要）
① 住宅性能証明書
② 建設住宅性能評価書の写し
③ 住宅省エネルギー性能証明書
④ 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し ⑤ 住宅用家屋証明書（その写し）または、認定長期優良住宅建築証明書
⑥ 低炭素建築物新築等計画認定通知書等の写し ⑦ 住宅用家屋証明書（その写し）または、認定低炭素住宅建築証明書

 

◎取得方法
①② 住宅を購入した事業所や証明機関
③ 指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関または住宅瑕疵担保責任保険法人
④⑥ 住宅を購入した事業所や所轄行政庁
⑥⑦ 各建築士、指定確認検査機関（住宅用家屋証明書は市町村役場にて取得）

※必要書類の組合せ・名称・取得先は住宅の区分（新築/中古/増改築）や証明方法により異なるため、国税庁 No.4508および贈与税申告書の手引で最新要件を確認してください

確定申告の申告期限と申告先

住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する場合、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告を行う必要があります。申告時には、非課税特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に加え、戸籍謄本や住宅の売買契約書などの必要書類を添付して提出します。申告書の提出先は、受贈者（贈与を受けた人）が住んでいる地域を管轄する税務署で、持参・郵送・e-Taxのいずれかの方法で申告が可能です。

確定申告の手続きの流れ【３ステップ】

住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるには、大きく分けて3つのステップが必要です。ここでは、贈与を受けてから申告完了までの流れを解説します。

ステップ①：贈与を受け、住宅を取得・入居する

親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受け、実際に住宅の購入・新築に充てます。非課税制度は、贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得し、原則として入居していることが前提です。贈与資金の使途が住宅取得資金であることを、売買契約書や請負契約書などで説明できるよう、書類を整理して保管しておきましょう。

ステップ②：確定申告に必要な書類を揃える

贈与税の申告書をはじめ、戸籍謄本や契約書の写しなど、制度適用に必要な書類を準備します。取得方法や住宅の種類によって必要書類が異なるため、事前に確認して漏れがないようにしましょう。役所や法務局で取得する書類は時間がかかることがあるため、早めの手配が重要です。

ステップ③：期限内に贈与税の申告を行う

贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、所轄税務署へ申告します。持参・郵送・e-Tax（電子申告）のいずれかの方法で申告が可能です。贈与税が0円でも申告が必要であること、期限を過ぎると非課税特例は適用されないことに注意しましょう。

住宅取得資金贈与の確定申告で注意するポイント

住宅取得資金贈与の非課税特例を受ける際には、注意すべき重要なポイントがあります。ここでは、申告に関する注意点や、将来の相続税への影響、資金の使い道について解説します。

贈与税が発生しなくても申告が必要である

住宅取得資金贈与の非課税制度は、贈与税の申告書を提出してはじめて適用される仕組みで、税額が0円になる場合でも申告は必須です。要件をすべて満たしていても、申告をしていなければ非課税は認められず、贈与税が課税される可能性があります。申告期限を1日でも過ぎると特例は適用されず、延滞税や無申告加算税が発生するおそれがあるため、必ず期限内に手続きを行う必要があります。

相続税の申告で小規模宅地等の特例が使えない場合がある

小規模宅地等の特例とは、相続時に自宅の敷地などの評価額を最大80%減額でき、相続税の負担を大きく軽減できる制度です。住宅取得資金贈与の非課税制度を利用してマイホームを取得すると、住宅と土地の所有者が受贈者本人になるため、将来の相続時に小規模宅地等の特例を適用できなくなる可能性があります。

土地の評価額が高い場合は、小規模宅地等の特例を使ったほうが節税効果は大きくなることもあるため、贈与と相続のどちらが有利かを事前に比較して検討することが重要です。

すでに購入した住宅のローン返済は対象外である

住宅取得等資金贈与の非課税制度は、住宅の購入や新築のために使う資金のみが対象です。すでに購入した住宅のローン返済に充てた場合は、制度の要件を満たさないと判断され、非課税措置が適用されなくなります。

非課税措置を受ける際は、贈与資金を頭金や購入代金として使用し、残額を住宅ローンで賄うなど、資金の使い道を正しく計画することが重要です。

住宅取得資金贈与の非課税制度と併用できるその他の制度

住宅取得資金贈与の非課税制度は、暦年課税または相続時精算課税のいずれかの課税方式のもとで適用を受けることができます。それぞれの制度には異なる特徴があるため、自分の状況に合った選択をしましょう。

項目	暦年課税	相続時精算課税制度
非課税枠	年間110万円まで	累計2,500万円まで贈与税を非課税で受け取れる（ただし将来の相続時に精算）
相続時の扱い	原則、相続財産に含まれない	贈与分が相続財産に加算される
制度の変更	毎年選択できる	一度選ぶと変更できない
向いている人	少額の贈与を分けたい人	まとまった資金援助を受けたい人

暦年課税

暦年課税とは、1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与額が110万円以下であれば、贈与税がかからない仕組みです。住宅取得資金贈与の非課税制度と併用することで、非課税枠（最大500万円・1,000万円）に加えて、毎年110万円までの贈与を非課税で受け取ることができます。少額の資金援助を複数年に分けて受けたい場合に使いやすく、制度の仕組みも比較的シンプルで理解しやすい点が特徴です。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、一定額まで贈与税を支払わずに贈与を受けられる制度です。ただし、この制度で非課税となった贈与額は、将来の相続時に相続財産へ加算され、相続税の計算対象になります。まとまった金額を一度に贈与したい場合に適していますが、相続時精算課税制度を選択するとその後は暦年課税に戻せないため、将来の相続まで見据えた慎重な判断が必要です。

必要書類	取得方法
・贈与者と受贈者の戸籍謄本 ・受贈者の戸籍の附票 ・贈与者の住民票または戸籍の附票	本籍地の市区町村役場または市町村役場

※必要書類は、贈与者・受贈者の関係や申告内容、年分により異なるため、相続時精算課税選択届出書の案内・最新の贈与税申告書の手引で確認してください

住宅取得資金贈与の確定申告に関するよくある質問

住宅取得資金贈与の確定申告は期限内に正しく行おう

住宅取得資金贈与の非課税制度（令和8年12月31日までの贈与が対象）を利用するには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに必要書類を揃えて贈与税の申告を行うことが必須です。税額が0円でも申告は必要で、期限を過ぎると非課税措置が適用されず、贈与税が課税されるおそれがあります。書類の準備には時間がかかるため、早めに手続きを進めて必ず期限内に申告しましょう。

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