中古+リフォームはお得?注目の集まる中古住宅

1.中古+リフォームはお得

中古+リフォームはお得
中古戸建の場合、流通価格のほとんどを占めているのが土地の価格です。木造の建物そのものは、税法上の耐用年数(22年)を参考に、築後20~25年経過すると、価値がほとんど無くなるとみなされるのが一般的だからです。
耐震性など構造面で50年前後使用可能な住宅でも、外観や間取りなどにおいては今の時代の流行に合わないというケースもあり、中古戸建は土地の価格だけで取引されることが多くなります。そのような場合、中古戸建を購入した人は、まだ十分使える建物を取り壊して住まいを新築します。しかし、最近は中古戸建をリフォームして住むことを前提に購入する例が増えてきています。住宅メーカーも中古住宅を購入して、検査・リフォームし再び販売するということを積極的に行っています。「価値再生住宅」と呼ぶ物件は、基礎や躯体 をそのまま使うことで、新築価格の6割ほどの価格で新築同様の住宅に仕上げて販売します。販売が住宅メーカーになるため消費税の課税対象ですが、割安な建物価格で販売は増えると見込んでいます。

実際、ここ20~30年の間に建った戸建て住宅の建物としての耐用年数は、大半が50年程度は十分にあり、適切にメンテナンスを続ければさらに長持ちするとの意見が業界では一般的です。新築ばかりに目を向けず、基礎や骨組みなどの構造躯体に問題がないなら、内装をリフォームすれば新築と変わらない住み心地を得られ、土地・建物代にリフォーム費用を足しても新築を買うより安く済むことも多い中古住宅も視野に入れれば、物件の選択肢は大きく増えるはずです。


2.家の「事実上の価値」を測る

建物の資産価値を測る目安として、「法定耐用年数」が決められています。住宅などの非事業用であれば、この年数に1.5をかけた年数が減価償却期間となります。もちろん、法定耐用年数を過ぎたからといって、建物自体が住めなくなるわけではありません。実際の中古住宅の耐用年数を決めるには、その住宅の使用可能期間を合理的に見積もって決めることになります。

住宅の法定耐用年数
これからの住宅市場では、画期的な構造改革が始まろうとしています。中古一戸建ての評価手法を国が根本的に見直し、これまでのような20~25年で建物の価値をゼロとみなす慣行を改め、30年、40年と築年数が経過しても、一定の住宅についてはしかるべき評価が行われる市場を創ろうという試みです。
国土交通省は平成25年6月、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定しました。インスペクションとは、住宅の劣化状態や不具合の有無、改修すべき箇所などを見極める住宅診断のことです。ガイドラインでは、中古住宅売買時の利用を前提とした基礎的なインスペクションについて、検査方法やサービス提供の留意事項などの指針が示されています。中古住宅の品質や性能に対する消費者の不安を低減し、住宅流通の活性化を支援するのが目的です。


3.意外と多い!中古戸建のメリット

今後、ますます注目されるであろう中古住宅のメリットを新築住宅と比べてみました。

  中古 新築
戸建て ●(リフォームの)間取り変更が比較的自由
●工事費用は新築より安い
●固定資産税が安い
●管理費がかからない
●個別の耐震補強が可能
●(注文住宅の場合)間取りが自由
●最初から耐震設計なども可能
●資産価値が高い
●管理費がかからない
●ローンが組みやすい
マンション ●購入価格が安い
●リフォーム費用が安い
●固定資産税が安い
●修繕などは修繕積立金で賄う
●管理業務は業者に委託
●間取りの変更はある程度可能
●資産価値が高い
●修繕費などは修繕積立金で賄う
●管理業者は業者に委託
●ローンが組みやすい
●バリアフリーなど老後への対応が充実


4.中古物件をもっと安く買う方法

中古物件も購入対象になったならば、以下を参考にお得に買いましょう。

1)リフォーム済みを避ける

リフォーム済みだと300~500万円ほど高くなる
自分でリフォームする必要がないのでお得と感じられるかもしれないが、思ったようなリフォームがなされていなければ、改めて自費でリフォームを発注する必要が出てくるので、最初から自分でリフォームすることを前提に物件探しする。

2)住宅ローン控除は中古でも受けられる。

住宅ローン控除とは、その年の所得税から一定の金額が控除される制度。一定条件をクリアすれば中古購入でも受けられる。

控除を受けられる条件

  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 住宅の床面積は50㎡以上
  • 築25年以内で必要な耐震構造が基準に適合
  • 控除を受ける年の合計所得が3000万円以下
  • 控除を受ける年の12月31日までに入居

3)消費税ゼロで中古物件を買う

不動産会社などの法人が所有の中古物件を購入するときは消費税が発生するが、個人所有の場合なら消費税は発生しない。

4)一定条件を満たせば税金が軽減される

対象となる税金

税金の種類 条件
登録免許税 自己住宅用で、築25年以内の床面積50㎡以上(登記上)の物件で、取得後1年以内になされた登記
不動産取得税 床面積が50㎡以上240㎡以下、自己の居住用で、取得日前20年(耐火構造なら25年)以内に新築された住宅

5)夫婦共有名義でローン返済にメリット

2人でローンを組めば控除が2倍に

物件の購入に際して、夫婦がそれぞれ資金を出し合って購入した場合、これをどちらかの単独名義にしてしまうと贈与税が発生しますが、共有名義にすれば発生しません。共有の割合は一般的に出資額になります。また、共有名義にすることは住宅ローンを組んだ場合でも有効で、それぞれの名義で住宅ローン控除の対象にすることができます。

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