家を建てるために必要な道路とは

建築基準法における道路とは

不動産業界では、道路幅が広く整備され、敷地の間口がゆったりと広い物件を「道路づけのいい物件」と呼びます。建物は古くなってもリフォーム等よみがえらせることが可能ですが、道路づけはそう簡単にはいかないので、最初の選択が重要です。また、建築物を建築するためには、原則として、敷地が道路に2m以上接していなければならない「接道義務」が建築基準法により定められています。その為、道路は不動産の法規制において重要視される内容であり、金融機関が担保評価を行う上でも特に重要視される内容です。ここで言う道路とは、一般的な公道・私道の分類とは別に建築基準法上の道路で、次のように分類される道路のことです。したがって、これらの道路等に接していない敷地は、原則として建築物の建築はできません(「再建築不可物件」)。

建築基準法第42条

  • 第1項
    次の第1~5号に該当する幅員4m以上のもの
    (特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域は6m以上)

    • 第1号
      道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道の公道)
    • 第2号
      2号道路(都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路)
    • 第3号
      既存道路(建築基準法の施行日【昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日<基準時>】現在、既に存在している道(公道・私道の別は問わず))
    • 第4号
      計画道路(都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの )
    • 第5号
      位置指定道路(私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの)
  • 第2項

    基準時(第1項第3号に同じ)現在、既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。
    (公道・私道の別は問わず。一般に「42条2項道路」・「2項道路」または「みなし道路」と呼ばれる)

    2項道路とみなす3つの要件

    ①幅が4m未満

    ②建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと

    ③特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

    2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限(セットバック)があります。この道路後退(セットバック)した部分は「私道負担部分」となり、建ぺい率、容積率など、建物を建築するうえで必要とされる建築基準法上の制限を受けません。制限に関しては、道路後退部分を除いた「有効敷地面積」で計算されます。

<例外>上記の道路等に該当しないもの

「43条但し書き道路」

現況が道路状で永年道路として利用されているものでも、上記6種類のどれにも該当しないものは建築基準法上の道路ではありません。しかし、上記の道路等に接しない敷地の周囲に広い敷地を有する建築物、その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、例外的に接道義務が適用除外され、建築が認められる場合があります。従前、この「但し書き道路」は建築主事の裁量によって設定されていましたが、平成10年6月の建築基準法の改正で、上記の通り特定行政庁による許可が必要となりました。

接道の特例許可の要件

次のいずれかに該当すること

① 敷地の周囲に広い空地、公園、緑地、広場などがあること

② 敷地が農道や類する公共の道(幅員4m以上)に2m以上接していること

③ 道(避難および安全のために十分な幅員を有するもの)に通ずる通路に接していること

(法第43条第1項但書・施行規則第10条の2)

「42条3項道路」

42条2項道路とは異なり将来的に道路の拡幅が不可能な土地の場合は、特例として、道路中心線から2m未満1.35m以上の範囲内の位置、また、川・がけ地等のある場合はこれらのものと道路との境界線から敷地側に4m未満2.7m以上の範囲内で後退した位置を道路と敷地の境界線として、特定行政庁により指定することができます(建築基準法第42条第3項)。3項道路として指定された場合は、建築基準法の接道義務を満たすことになります。

道路に関するその他の制限等

(1)道路内の建築制限

建築物又は敷地を造成するための擁壁は、原則として道路内に突き出して建築・築造してはいけません

(2)壁面線による建築制限

建築物の位置を整えその環境の向上を図るために必要があると認める場合において、特定行政庁が、建築審査会の同意を得て壁面線を指定することができるとされています。壁面線が指定されると、建築物の壁、柱又は2mを超える門、塀は、この壁面線を越えて建築してはなりません。

(3)地区計画等の区域内における特例等

  • ①道路の位置指定に関する特例(建築基準法第68条の6)

    法第42条第1項第5号の道路位置の指定に関しては政令による一般的技術的基準のほかに、計画に定められた道の配置に即して行わねばなりません。

  • ②予定道路の指定(建築基準法第68条の7)

    一定の場合、特定行政庁は、計画で定められた道の配置及び規模に即して予定道路の指定を行うことができ、予定道路を前面道路とみなして、容積率の計算(建築基準法第52条第2項~第6項、第8項)をすることができます。但し、予定道路の部分は、敷地面積に算入しません。また、その予定道路の区域内における建築物の建築又は敷地を造成するための擁壁の築造を禁止することができます。なお、予定道路を指定する場合には、原則として、建築審査会の同意、公開の聴聞等の手続が必要です。
    (注)この特例は、地区計画等において道の配置及び規模が定められる場合の特例です。

私道にかかる制限

(1)私道の変更と廃止

指導の変更又は廃止により、敷地が接道義務を満たさなくなる場合は、特定行政庁は、その指導の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができます(建築基準法第45条第1項)。

(2)位置指定道路と2項道路

個人(私人)が所有しているの私道でも、その位置や形状を変更したり廃止したりするときは、関係者全員の同意を得て「位置指定道路」の変更又は廃止の手続きが必要です。変更又は廃止することによって、接道義務に抵触することとなる敷地がある場合は、その変更や廃止は禁止又は制限されます。「42条2項道路」に該当する私道についても、ほぼ同様の制限があります。

旗竿地の接道義務の注意

旗竿地(路地上敷地)の場合、接道部分が2m以上あっても、路地部分に2m未満の箇所があれば、接道義務を満たしていないと判断されます。

旗竿地の接道義務