東京23区の利回りランキング【2026年最新】不動産投資で狙い目の区は？

東京23区で不動産投資を始めるなら、どの区を選べばよいのでしょうか。
利回りだけを見ると足立区・葛飾区・江戸川区などが有力ですが、
実際の投資では「物件価格」「賃貸需要」「資産性」まで考える必要があります。
この記事では、東京23区を5つの指標で採点し、初心者が検討しやすいエリアをランキング形式で紹介します。

東京23区の不動産投資、平均利回りは何％？

2026年の東京23区は、不動産価格の上昇により収益物件の利回りが圧縮されている市場です。
健美家の2026年4～6月期データでは、東京23区の一棟マンションの平均価格は3億127万円、
平均表面利回りは5.02％でした。

築10年未満では4.23％、築20年以上では5.43％となっており、
築年数や立地によって利回りには大きな差があります。

東京23区・不動産投資総合ランキング【2026年版】

以下は、東京23区を「利回り・物件価格・賃貸需要・資産性・初心者おすすめ度」の
5項目、各5点満点で相対評価したランキングです。
区ごとの公式平均値を並べたものではなく、2026年の市場環境を投資家目線で比較したものです。

5項目の採点基準

初心者におすすめしたい上位5区

東京23区を5つの投資タイプに分類

「高利回り＝良い物件」ではない理由

不動産投資で初心者が最も注意したいのが、表面利回りだけで物件を判断することです。

例えば、表面利回り7％の物件でも、駅から遠い、築年数が古い、空室が多い、修繕費がかかるなどの理由があれば、
実際の手残りは期待ほど多くならない可能性があります。

一方、利回り4～5％でも、駅徒歩数分、賃貸需要が強い、建物の維持管理状態が良い、
土地の資産価値が高いといった物件なら、長期保有や売却まで考えた場合に魅力的なケースがあります。

予算別に考える東京23区の投資エリア

※予算別の区分は一般的な検討イメージです。実際には自己資金、融資条件、築年数、物件規模などによって購入可能な価格は変わります。

東京23区で不動産投資をするなら「区」より「駅」で選ぶ

23区ランキングはエリアを絞り込むための入口です。実際の投資判断では、同じ区の中でも駅徒歩3分と徒歩15分では賃貸需要や売却のしやすさが大きく異なります。

「23区 → 区 → 駅 → 物件」の順番で絞り込み、最後に収支シミュレーションを行うと、より現実的な投資判断ができます。

東京23区の不動産投資で確認したい5つのポイント

1. 表面利回り：年間家賃収入を物件価格で割った数字。
2. 実質利回り：管理費・修繕費・税金などの経費を考慮した収益性。
3. 賃貸需要：駅距離、周辺施設、単身・ファミリー需要、人口動態など。
4. 資産性：土地価格、駅力、ブランド、再開発、将来の売却しやすさ。
5. 融資後のキャッシュフロー：ローン返済後に手元へ残る金額。

東京23区の利回りランキングに関するよくある質問

Q.東京23区の一棟マンションの平均利回りは？

2026年4～6月期の健美家データでは、東京23区の一棟マンションの平均表面利回りは5.02％です。

Q.東京23区で利回りが高い区はどこですか？

一般的には足立区、葛飾区、江戸川区など城東・城北の外周区で比較的高い利回りを狙いやすい傾向があります。ただし、物件ごとの差が大きいため、利回りだけで判断することはおすすめできません。

Q.利回り5％なら良い投資物件ですか？

利回りだけでは判断できません。物件価格、空室率、修繕費、固定資産税、ローン金利、将来の売却価格などを含めて収支を確認する必要があります。

Q.初心者はどの区から探せばいいですか？

今回の評価では、板橋区、練馬区、江戸川区、足立区、北区など、利回り・物件価格・賃貸需要のバランスが比較的取りやすいエリアを候補としています。

Q.高利回りと資産性なら、どちらを重視すべきですか？

投資目的によって異なります。毎月のキャッシュフローを重視するなら利回り、長期保有や売却のしやすさを重視するなら資産性も重要です。