「利回りが高い」だけで選ぶ物件

不動産投資で最も注意したいのが、
表面利回りだけを見て物件を選んでしまうことです。

例えば、次の2つの物件があったとします。

数字だけを見れば、B物件のほうが魅力的に見えるかもしれません。
しかし、重要なのは「なぜ利回りが高いのか」を確認することです。

• 駅から遠い
• 賃貸需要が弱い
• 築年数が古い
• 空室が多い
• 家賃設定が相場より高い
• 大規模修繕が必要
• 将来売却しにくい

初心者が確認したいこと

「利回りが何％か」だけではなく、
「なぜその利回りになっているのか」
を確認することが大切です。

管理費、修繕費、固定資産税、空室による収入減少、
ローン返済などを考慮すると、実際の手残りは表面利回りとは異なります。

株式投資と同じ感覚で「値上がり」を期待する物件

株式投資では、購入した株の価格が上昇すれば売却益を得られます。
そのため、株式投資で成功した経験がある方ほど、
不動産についても「安く買って高く売る」という考え方になりがちです。

しかし、不動産には株とは異なるさまざまな要素があります。

• 家賃収入
• 空室期間
• 管理費・修繕費
• 固定資産税
• ローン金利
• 購入・売却時の諸費用

また、不動産は株式のように短時間で売買できるものではありません。

「価格が安い」という理由だけで選ぶ物件

「同じ価格なら少しでも広い物件」
「都心より地方のほうが安くて利回りも高い」
という理由だけで物件を選ぶのも注意が必要です。

投資用不動産では、価格の安さだけではなく、
賃貸需要があるかどうかを見ることが重要です。

確認したいポイント

• 駅からの距離
• 利用できる路線
• 周辺の賃貸需要
• 周辺の賃料相場
• 人口動態
• 周辺の競合物件
• 将来の売却可能性

不動産は「安いから売れる」のではなく、
住みたい人・借りたい人・買いたい人がいること
が重要です。

修繕費や維持費を甘く見ている物件

購入価格と家賃だけを見て、
「毎月これだけ家賃が入るから大丈夫」
と考えるのも危険です。

不動産は所有しているだけでも、さまざまな費用が発生します。

• 外壁・屋根の修繕
• 給排水設備の修繕
• エアコン・給湯器などの設備交換
• 共用部分の修繕
• 原状回復費
• 建物管理費
• 固定資産税・都市計画税

大切なのは、
「現在の収支」だけではなく「将来の修繕費まで含めた収支」
を考えることです。

不動産会社の説明だけで購入を決める物件

最後に注意したいのが、物件そのものだけではなく、
購入までの判断プロセスです。

「人気エリアです」
「空室になりにくいです」
「将来値上がりする可能性があります」
と説明されても、それだけで購入を決めるのは避けたいところです。

自分でも確認したい項目

特に「利回り」や「将来性」といった数字・説明については、
その根拠を確認することが重要です。