2015年改正相続税制のポイントと不動産相続対策の注意点

2015年1月1日、「相続税及び贈与税の税制」が改正されたことはご存じの方が多いと思います。
今回の税制改正では相続税の基礎控除が大きく引き下げられました。
このため、従来は相続税の心配をしなくて済んだ人も課税対象者となる可能性が高くなりました。
「こんなときに不動産を購入して、それを子どもに相続することになったら子どもが大変ではないか? 
ちゃんと相続税が支払えるよう、なるべく預貯金を遺してあげたほうがいいのではないか?」
などと心配しておられる方も少なくないと思います。
しかし、結論から先に言うと「今回の税制改正では、相続財産はなるべく不動産化しておくべき」です。
むしろ、相続対策として積極的に不動産を購入される方が増えてきています。
その理由と、背景となる税制改正のポイントについてまとめましたのでぜひご覧ください。

2015年税制改正のポイント

2015年以降の相続から、相続税の基礎控除が大幅に引き下げられました。
従来は相続額が「5000万円+(1000万円×法定相続人数)」以下であれば相続税は発生しなかったのに、改正後は「3000万円+(600万円×法定相続人数)」を越える相続に対して相続税が発生するようになったのです。

たとえば、相続人が妻と子1人、計2人の場合では基礎控除額は「3000万円+(600万円×2人)=4200万円」となり、4200万円以上の相続で相続税を支払わなくてはならなくなります(従来の税制であれば7000万円まで非課税)。

4200万円といえば大金ですが、それでも、東京都心でそれなりの広さを持つ土地と住宅を所有していれば、その不動産評価額は4200万円を軽く突破してしまうでしょう。
「我が家は相続税などとは無縁だと思っていたのに、課税対象になるかもしれない!」とあわてる人が多かったこともうなずけます。

また今回の税制改正では、資産2億円超の相続に対する税率もアップしました。
つまり、「富裕層からはより多く、そして従来相続税を支払う必要がなかった人からも税収を得る」というのが今回の相続税改正の大きな2つのポイントといえるでしょう。

不動産の評価額は預貯金より低い

相続税においては、「不動産として資産を保有しておいたほうが、預貯金として資産を残すよりも課税額が少ない」という傾向があります。
その理由としては、「不動産の実質的な資産価値は時価(実際に、いま売却したとして売れるであろう価格)だが、相続税の評価額としては時価よりも20%程度低い路線価が用いられるため、実質的な資産価値よりも評価額のほうが低く、その結果、納める相続税が少なくなる」ということが挙げられます。

これに対し、預貯金であれば、口座の残額そのままが課税評価額となり、課税対象となってしまいます。
相続税を納めることは国民の義務ですから、「有利・不利」あるいは「損得」といった考え方はふさわしくなく、適正な納税額を納めるべきなのですが、「資産を不動産として保有する場合と現金として保有する場合とでは、納税するべき税額が違ってくる」ということは事実として理解しておくべきでしょう。

実質価値が高く路線価の低い物件が狙い目

現在不動産の購入を検討していらっしゃる方で、なおかつ将来の相続について、相続税の納税額に不安をお持ちの方は、「不動産としての実質価値が高く、なおかつ路線価の低い不動産物件」に着目してみられてはいかがかと思います。
この場合の不動産としての実質価値の高さとは、長期保有することが前提ですから、「将来にわたって価格が下がりにくい=立地が良い・エリアブランドが高い不動産」であることが挙げられます。

また、実際の購入価格は同程度でも、物件によって路線価には意外に大きな開きがあります。
路線価も年々変化するものではありますが、急激に大きな変化を示すものではありませんから、現在の路線価は将来相続税を計算する際の評価額を想定するうえで重要な参考データとなるでしょう。
「実際の価格と路線価とに大きな差がある物件ほど、相続税の納税額は相対的に少なくなる」
「不動産としての実質価値が高い物件ほど、支払う相続税に対して実質的な資産価値は大きくなる」
この2点は、これから不動産物件をお選びになるうえで、ひとつの参考としていただけるのではないでしょうか。