山手線新駅は品川エリアの地価をどう変動させるか?

山手線新駅 JRが設置計画を発表

2014年6月3日、JR東日本は山手線の品川駅~田町駅間に新駅を設置することを正式に発表しました。
かねてからこの区間に新駅が設置されるだろうという予測はあり、品川エリアに注目している不動産投資家は非常に多かったはずです。
この正式発表を受け、このエリアの不動産投資物件もいよいよ本格的に動き始めました。

新駅の開業予定は2020年。東京オリンピックにあわせて暫定開業を行う予定となっています。
これにともない品川エリアの地価は大きな変動が予測されます。
本記事では、新駅の構想・周辺地域への影響など、地価変動の要素となりそうな事象を不動産投資家の視点から検証します。

新駅の設置位置と規模

JR上野東京ラインの開通により不要になった品川車両基地。
この敷地を整理することによって、約13ヘクタール(東京ドーム約3個分)にもおよぶ広大な空間が創出されます。
この空間は山手線京浜東北線と京急本線/国道15号にはさまれる形で南北に細長く伸びています。
新駅はこの広大な空間を活用する形で設置される予定です。

JR東日本が発表した資料「田町~品川駅間に新駅を設置し、まちづくりを進めます」によると、品川駅・田町駅周辺エリアを「首都圏と世界、国内の各都市をつなぐ広域交通結節点」ととらえ、「田町~品川駅間に新駅を設置することとし、地域と連携しながら、従来の発想に捉われない国際的に魅力のある交流拠点の創出を図っていく」としています。

この資料によると、新駅が設置されるのは田町駅から約 1.3キロメートル、品川駅から約 0.9キロメートルの地点です。
ただし田町駅~品川駅間の距離は2.2キロメートルしかなく、上記の地点は両駅の中間よりやや品川駅に寄った一点、つまり駅の中心点となるに過ぎません。
新駅の構造物がどれくらいの規模になるのかはあきらかにされていませんが、JR東日本が発表した新駅のイメージ画像では巨大なドームがすっぽりと線路、駅、そして広大な都市空間を覆うようなイラストが描かれています。

同資料によれば、新駅の特徴は「新駅とまちが一体となった象徴的なにぎわい空間」と定義されており、また「新駅前には、人・駅・街・地域をつなぐ、にぎわいと魅力ある人中心の広場空間(2階レベル)を創出します」とも記されています。相当大規模な構造物になることは間違いないでしょう。

特に新駅は品川駅と接近しているため、2027年に開業が予定されている中央新幹線(リニアモーターカー)駅の増築とあわせ、両駅がひとつの空間となるような構造物が建築される可能性もあります。

また都営地下鉄浅草線・京急線の泉岳寺駅も新駅から300メートル程度しか離れていないため、連絡道路のようなものが設けられるだろうと推定されています。

「東京サウスゲート計画」について

JR東日本による新駅構想は、東京都の「東京サウスゲート計画」の構想ともシンクロしています。
東京都都市整備局が平成23年11月に発表した資料「東京の国際競争力の一層の強化に向けた都市再生の推進」によれば、品川駅・田町駅周辺地域は「羽田空港の国際化やリニア中央新幹線の整備を契機に、東京と国内外を結ぶサウスゲートにふさわしい交通結節点の強化と多様な都市機能の集積が見込まれる」として「特定都市再生緊急整備地域」のひとつに選ばれ、日本経済を牽引する国際ビジネス拠点が形成されることになっています。

具体的な方針としては、まず「東西連絡性の強化・改善」として国道15号の拡幅、環状4号線の整備・延伸によって羽田・臨海部・六本木方面などへアクセスを向上させる広域道路ネットワークの形成、環状4号線延伸部と国道15号とを結ぶ道路の整備、第二東西連絡道路の整備などが予定されています。
また京急線の立体化により踏切の交通渋滞を解消するといった計画もあります。

品川駅周辺では「国際的ビジネス機能の導入と、それを支えるカンファレンス・文化・交流・賑わい・宿泊機能の誘導」を、田町駅周辺では「大規模な低未利用地での都市開発事業を通じて業務・商業・居住・教育・産業支援など多様な機能を誘導」する予定となっています。

これを額面どおりに受け取るなら、品川駅周辺では海外企業および海外ビジネスパーソンの居住地となるようなオフィスビルや交流施設、文化施設、ホテルなどが盛んに誘致されることが予想されますし、田町駅周辺ではマンション、学校、商業施設などが盛んに誘致されることになるでしょう。

またこの東京サウスゲート計画にあわせ、防災対応能力やエネルギーシステムなどの都市インフラも一新される見込みとなっています。

東京都が平成26年に発表した「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン 2014」では、「本地域を大手町・丸の内・有楽町に並ぶ拠点として格上げし、都の上位計画に位置付ける」とうたわれています。
この表現の強さからも、東京の「本気度」がうかがえるのではないでしょうか。

不動産投資家が注目するべきポイントとは

ここまで新駅設置を巡る田町駅~品川駅周辺エリアの動向について説明してきました。
このエリアの今後の可能性についてはご理解いただけたと思います。
では、肝心の「不動産投資家として、このエリアは買いなのか、そうではないのか」の見極めのポイントについて説明していきたいと思います。

このエリアの再開発・新開発の一番のポイントは、JR東日本も東京都も主張するように「広域交通結束点として進化する」という点にあると思われます。
羽田空港・成田空港というふたつの国際空港とのアクセス性にすぐれ、東海道新幹線・リニア中央新幹線というふたつの新幹線の停車駅となる品川駅。
東京における陸空の交通の要となることは間違いありません。

そして「東京サウスゲート」として国と都が積極的に海外企業を積極的に誘致し、海外のビジネスパーソンの生活の拠点にもしようという構想をみれば、今後末永くこのエリアの不動産需要が衰えることなく、したがって不動産資産価値も上昇を続け、おそらくは非常に下降しにくくなるだろうということが予測できます。

事実、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を見ても、このエリアの基準地となる港-12(東京都港区高輪4丁目)の国土交通省地価公示は平成22年1月1日現在で938,000円/平米だったものが、平成27年1月1日現在では1,020,000円/平米と5年で82,000円、約8.7%も上昇しています。
現在も地価は上昇基調が続いている模様で、今後も東京オリンピック開催の2020年に向かって地価は上がり続けるのではないでしょうか。

東京オリンピックの先を見据えた開発計画

問題は東京オリンピック後です。東京オリンピックの終了後、東京都心の地価は軒並み急激に下落するのではないかという不安を抱える不動産投資家の方も多いでしょう。

しかし、品川エリアの本当の魅力が発揮されるのは「2020年以降」なのです。
山手線新駅の開業は2020年ですが、これはあくまで「暫定開業」であり、本開業はその後に持ち越しされる予定となっています。
また、リニア中央新幹線の東京~名古屋間開業予定は2027年、東京~大阪間の全線開業は2045年の予定となっています。
つまり品川エリアの再開発/新開発は最初から東京オリンピックのはるか未来を見据えた構想なのです。

確かに東京オリンピックをひとつのメドとして、現在全般的に登り基調にある都心の地価は一段落するかもしれません。
しかし品川エリアに関しては、広域交通結束点としての完成予定が2045年以降であること、海外企業の誘致や海外ビジネスパーソンの流入という、経済基盤の強化・人口増のための具体的戦略があり、これらは東京オリンピックにはなんら依存していないという大きな強みを持っています。

現在、このエリアには続々とタワーマンション、ホテルなどの建築が進められています。
「未来に向けて確かな価値を持ち続ける不動産資産が欲しい」という方は、ぜひ目を向けていただきたいエリアです。
東京都がいうように、品川エリアが近い将来に「大手町・丸の内・有楽町に並ぶ拠点」となる可能性は極めて高いでしょう。
そうなれば資産価値が下落しないどころか、一気に跳ね上がる大きな可能性も秘めた魅力的なエリアといえるのではないでしょうか。