東京都新開発エリア特集

~不動産の将来を読み、未来をつかむ研究報告~

「新開発」とは何か

「東京オリンピック以降の都心の不動産価値はどうなるのか?」
「アベノミクス第3の矢は東京を浮揚できるか?」
「リニアモーターカーの開業は地価を押し上げるか?」

東京都心の不動産投資家にとってこれらの経済問題は死活問題ともいえるほどの重大関心事ではないでしょうか。どのエリアの物件を買い、どのエリアを避けるべきか。数十年の長期にわたって不動産資産価値を守り、さらに価値を高めるためには投資対象エリアの研究が欠かせません。

そこで今回、住建ハウジングはエリア研究のテーマに「新開発エリア」という切り口を選びました。
「新開発」とは、従来の「再開発」の枠組みを大きく超えた日本の新しい都市づくりの概念です。

街をリニューアルするだけではなく、グローバル経済下の国際戦略を踏まえて30年、50年単位で「日本の国づくり」を構想する。その大きな構想の中で街ごとに「特色と役割」を割り当て、都市を基本レベルから再設計する。それが新開発の考え方です。

東京新開発エリアが日本を牽引する

たとえば、東京都には「東京都心・臨海地域」「品川駅・田町駅 周辺地域」「渋谷駅周辺地域」「新宿駅周辺地域」「羽田空港跡地」といった国際戦略総合特区(アジアヘッドクォーター特区)が設けられていることはご存じでしょうか。これらの特区ではさまざまな規制緩和や積極的な設備投資が行われ、東京にグローバル企業のアジア統括拠点を誘致しようとしています。

この計画の狙いは「東京がアジアの拠点としての地位を維持し、日本経済の再生を牽引する」というものです。当面の5年に限っても

・アジア地域の業務統括・研究開発拠点を5年間で50社以上誘致
・その他の外国企業を5年間で500社以上誘致」
・約14兆6千億円の経済効果、約93万人の新たな雇用

などを想定しています。
新開発構想は、再開発以上のとても大きな価値を生み出す東京の新たな構想になります。

30年、50年後に残る確かな不動産投資

東京都の新開発計画はアジアヘッドクォーター特区だけではありません。これから空前の大規模都市空間が都内各地に誕生し、交通網をはじめ都市インフラも世界最高レベルに生まれ変わっていきます。

もちろん、これらの計画は東京オリンピックが開催される2020年をはるかに超え、2030年代、2040年代を見据えた長期的なものです。

この特集では、これらの計画が特に集中する都心五区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)に品川区を加えた「都心5+1区」の新開発エリアについてご紹介していきます。

これらの新開発エリアは、

・東京オリンピック後も高利回り維持が期待できる
・日本各地/世界各国からの人口流入により、不動産需要が低下しない
・開発計画が長期なので、数十年単位でも不動産価値が下落しにくい
・都市機能がすぐれておりエリアブランドも高いため、売却の際も買い手が見つけやすい
といった、不動産投資家にとって理想的な条件が整っています。

もちろん、これらのエリアはすでにかなり地価が上昇しています。しかし計画の全貌があきらかになれば、この程度の上昇率ではとうてい済まない地価高騰リスクを抱えているとも考えられます。

では、どの東京都新開発エリアを選ぶべきか。
その参考となる資料を各ページにまとめてあります。どうぞじっくりご検討ください。

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