「地価が下がりにくいエリア」の秘密を探る!

不動産投資におけるエリアのブランド価値とは?

不動産投資家のみなさんは、投資物件のエリアを選定する際、どのような点に注目されるでしょうか。
利回りの良さ、立地条件の良さは当然のことながら「長期的に不動産資産価値が低下しない(場合によっては上昇する)」という条件を軽視する方はおられないでしょう。
そこで、この特集では東京都下の「地価が下がりにくい」エリアを厳選し、その秘密を探っていきます。

ブランド力の高いエリア=「地価が下がらないエリア」ではない

長期的に不動産資産価値が下がりにくいエリアは、ほとんどのケースで「ブランド力の高いエリア」と一致しています。
ブランド力が高い=多くの人が住みたがる/テナントを借りたがる。その結果地価が下がらず、不動産資産価値も下がらないという構図です。

ところが、このようなブランド力=人気度は、不動産資産価値の長期維持力と必ずしもイコールというわけではありません。
たとえば、昭和期には誰もが一等地と認めていたエリアが、経年による環境や状況の変化にともない、今日ではあまり高い評価を得られなくなったという例があります。
また、かつてはまったくノーマークだったエリアが、新駅や注目度の高いランドマークの開業などよって一躍高い評価を得るといったケースもみられます。

しかし、不動産投資におけるエリアのブランド力は「人気度」のように変動しやすいものでは困ります。
四半世紀、半世紀。あるいは1世紀以上にわたって、多少の地価の変動はあっても安心して物件を保有し続けられるエリア。それこそが不動産投資における「エリアブランド」ではないでしょうか。

「好循環」が続いているエリアに注目を

東京都下で一般に「高級住宅地」と呼ばれるエリアでは、ほぼ例外なく交通の利便性/街の利便性と自然環境/住環境の良さが両立している、という条件を満たしています。

このような高級住宅地は、開発の時点で長期的にエリアブランド力が保てるよう、空間に余裕のある区画整備・十分な緑地・潤沢な都市インフラの整備などが行われています。
もちろん再開発時にもその方針は踏襲されます。

また、こうしたエリアに住む人の多くは相応の消費力を持っているため、レベルの高い商業施設が集中しやすく、結果的に「お洒落で洗練された街」というブランド力が保たれやすい傾向にあります。

こうした好循環が長年にわたってエリアブランドを守り、結果的に「地価が下がりにくいエリア」を形成してきたようです。
そしてその循環をもたらすものは、ここで掲げた「経済力」のほかにも、たとえば「人の流れ」であったり「100年単位でも変わらない普遍的な魅力」であったり、街によってさまざまです。

そこで、この特集では、「地価が落ちにくい」ことで知られる東京の代表的な5つのエリアをピックアップし、それぞれの街の特徴を掘り下げ、
・なぜ長年にわたってエリアブランドを保ち続けているのか
・なぜ地価が下落しないのか
・なぜ物件が古くなっても入居者が後を絶たないのか
などの理由を紹介していきます。

ここで紹介するエリアへの不動産投資価値を理解していただくとともに「地価が下がりにくいエリアに共通する法則」を見抜き、今後の投資物件の選定にお役立てください。