不動産を売却するなら、増税前と増税後のどちらがお得?

2014年4月に8%に上がったばかりの消費税ですが、2015年10月にはさらに10%に引き上げられることが予定されています。

現在、不動産の売却を検討している方にとっては増税前に売却した方が良いのか、増税後か といった悩ましい問題が出てきます。ここでは、増税前と増税後のどちらかお得なのかという視点で解説します。

不動産売却に関しては増税前でも後でも、金額面の影響は少ない

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消費税が2015年10月に10%となった場合、消費税増税は不動産売却にどんな影響をもたらすのでしょうか。

不動産売却は増税前の方が良いのか、増税後は売れにくい状況になるのかなど、売る側からすると非常に気になるところです。

売り主が一般の個人である場合、消費税増税による不動産売却における金額面の負担は増えるもののわずかです。

土地の譲渡(売買取引)はすべて非課税となり、消費税はかかりません。加えて、建物の譲渡(売買取引)についても同様です。

ただ、売り主や不動産業者などの課税業者が所有している不動産の場合には、建物だけ消費税がかかるケースがあります。

不動産売却の際の仲介手数料や諸費用は増税の影響を受ける

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土地やマンション、一戸建て住宅など不動産の売却価格には消費税がかかりませんが、売却の際の仲介手数料および諸費用には当然消費税がかかってくるため、売り主にとっての負担になります。

仲介手数料は宅地建物取引業法によって不動産の売買代金が200万円以下だと5.4%(=5%+消費税)以内、200万円~400万円の金額部分が4.32%(=4%+消費税)以内、400万円をこえると3.24%(=3%+消費税)以内の額と上限が定められています(2014年4月1日施行)。

これは「400万円以上で売買された不動産の仲介手数料には上限3.24%が適用される」という意味ではなく、たとえば500万円の不動産の場合、

200万円×5.4%+200万円×4.32%+100万円×3.24%

という、3段階方式で手数料が算出されます(計算式が複雑になるため、一般には、400万円以上で売買される不動産の仲介手数料は売買価格の3%に6万円を加算する「速算法・簡略式」が用いられます)。

(例)増税前と増税後の仲介手数料にかかる消費税の差額

マイホームを8,000万円で売却した場合

  • 消費税8%・・・仲介手数料額→8,000万円×3%+6万円+8%消費税=2,656,800円
  • 消費税10%・・・仲介手数料額→8,000万円×3%+6万円+10%消費税=2,706,000円
  • 消費税差額=2,706,000円-2,656,800円=49,200円

このように、仲介手数料にかかる消費税の増税分だけをみると、消費税の影響はそれほど大きいとは言えません。5万円弱の差額を気にして、急いで増税前に不動産を売却しなければならないということもないでしょう。

しかし、増税前は世の中が駆け込み需要に沸きますし、各種メディアでも「増税前に買うのが得か?増税後か?」のような特集が頻繁に組まれることで、不動産の購入を考える方が多くなるのも事実で、そのため物件が売れやすい傾向になります。

増税は売買金額には大きく影響しませんが、メディアの動きを考慮すると、増税前に売却する方がベターといえます。

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