「囲い込み」と「売り止め」をご存じですか?

不動産業界の不適切な2つの慣習

「囲い込み」や「売り止め」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか。
これらはいずれも不動産業界に横行する、不動産の売り主に不利益をもたらす悪しき慣習です。
なお、「囲い込み」や「売り止め」はどの不動産会社でも行われているというわけではありません。
一部の良識に欠ける業者に限られた行動です。
こうした行為は、お客様の利益を第一に考えなくてはならない不動産業者にあるまじきものとして、昨今不動産業界で大きな問題となっています。
もちろん私たち住建ハウジングも不動産業に携わる一事業者として強い憤りを感じています。


【囲い込みとは】

売り主から不動産の売却を委託された不動産会社は、自力で買い手を見つければ売り主と買い主の両方からそれぞれ手数料を受け取ることができます。
しかし別の不動産会社の仲介で買い主が決まった場合、自社が受け取れるのは売り主からの手数料だけです。

このため、不動産会社が「両方から手数料を受け取りたい」と考えた場合、別の不動産会社から物件に関する問い合わせがあっても「すでに別の商談が進行中」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力で商談成立を目指すことがあります。

つまり、物件を自社だけで囲い込んでしまうことで手数料を確保しようという手口です。
しかし不動産会社が囲い込みを行うと、売り主は

 ・売買成立までに時間がかかる
 ・もし有利な条件の買い主が現れても、それが当該不動産会社の見つけてきた買い主でないと売買が成立しない

など、一方的に不利な立場に追いやられます。

(参考:Diamond online 2015年4月13日 http://diamond.jp/articles/-/69998)


【売り止めとは】

上記の囲い込みの一種で、さらに悪質な手口が「売り止め」です。

不動産会社に売買を委託した不動産物件は、必ず「レインズ(国土交通省主催の不動産情報ネットワークシステム)」に登録され、適正な市場価格で取引されるよう、不動産会社間で不動産情報が共有されることになっています。

(参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/info/)


しかし、いったんレインズに登録された不動産であっても、「売り主側の状況が変わり、不動産を売るのを一時見合わせている」といったような場合があります。
本来の意味での「売り止め」は、そういう場合に問い合わせや商談の申し入れをいったんストップすることです。

ところが、悪質な不動産会社の場合はこの「売り止め」ルールを悪用し、売り主の意図に反して勝手に「売り止め」をかけてしまいます。
ほかの不動産会社の仲介をシャットダウンし、あくまでも自社で買い主を見つけようというわけです。

さらに、この不動産会社が優良な買い主を見つけることができない場合、「価格が高すぎて買い主が現れない」などと売り主をだまし、値下げを迫るなどの行為にでる場合があります。

この結果、売り主は

 ・公正な市場価格で不動産を売却するチャンスを奪われる
 ・不等な値下げを強いられる

といった不利益をこうむることになります。

こうした悪しき慣習がはびこる要因としては、問題のある不動産会社が従業員に対して過剰なノルマを課していることが挙げられます。
ノルマを達成するため、お客様の利益を犠牲にしてでも自分の成績を上げなくてはならない。
そう考えた営業マンが、顧客の不動産情報が社内で共有化されていないのをいいことに、自分個人の身勝手な判断で「囲い込み」や「売り止め」を行う、という業界内の噂も耳にします。
こうした不健全でアンフェアな営業活動は、私たち住建ハウジングがもっとも「あってはならない」と考えるものです。

レインズの改善で業界の透明化なるか?

このような「囲い込み」や「売り止め」が横行した原因の一端は、従来のレインズのシステムの不透明さにもあったと考えられています。

従来のレインズは、不動産事業者しか情報を閲覧することができませんでした。
売り主といえども自分の不動産の情報がレインズ上でどのように扱われているのかを確認する手段がなかったのです。

そこで、国土交通省は全国の4指定流通機構(全国の不動産会社を会員とし、組織されているレインズの運用団体)に対し、「ステータス管理機能」の導入を要請しました。
この機能が導入されると、売り主は自分が売却する物件がレインズに登録されたことが確認できます。

また、登録された物件の販売状況もレインズに登録され、「この物件は現在紹介できるのかできないのか」も把握できるようにするといいます。もちろん売り主もこの情報を閲覧することができ、自分の物件が公正に扱われていることが確認できるようになります。

しかし、レインズの改善だけで「囲い込み」や「売り止め」を巡るすべての悪しき慣習が根絶できるというわけではありません。
このため、自民党の中古住宅市場活性化小委員会では「ステータス管理機能を導入した上でその効果が十分でなかった場合、中期的には『違反した場合のペナルティの導入』を実現すべき」という提言案を2015年5月の提言取りまとめに盛り込もうとしています。

(参考:住宅新報[住宅新報 2015年4月21日号] http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000025108)

お客様の不利益を許さない住建ハウジングの取り組み

上記でも掲げたように、「囲い込み」や「売り止め」はお客様に対して

 ・売買成立までに時間がかかる
 ・もし有利な条件の買い主が現れても、それが当該不動産会社の見つけてきた買い主でないと売買が成立しない
 ・公正な市場価格で不動産を売却するチャンスを奪われる
 ・不等な値下げを強いられる

といった金銭的・時間的損失をあたえる許しがたい行為です。
住建ハウジングは、このような行為は大切なお客様への裏切り行為であり、またお客様に不当な損害を与えることで、お客様と不動産会社との信頼関係を根底から損なう悪質な行為であると考えています。

私たち住建ハウジングは東京都心に特化し、地域に密着した営業活動を行っています。
そうした業態の性格上、なによりもお客様や地域の皆様との長期的な信頼関係が大切であり、多くのお客様に「住建ハウジングと取引してよかった。
知人・友人にも紹介してあげたい」と感じていただけるような満足度の高いサービスを提供し続ける必要があります。

そのために私たちは地場に根付いた不動産サービスを専門に提供する「住建コミュニティ」という別会社も運営しており、地域の皆様にきめ細かく行き届いたサービスをご提供できるよう全力を尽くしています。

私たちはお客様の満足度を最大化するため、営業マンが個人で不動産情報を管理するといったことは避け、会社全体で不動産情報を一元管理し、チームワークで「より多くの情報を共有し、一刻も早く、ベストな買い主様をご紹介できる」よう全社一丸となって取り組んでいます。

また、そのために積極的に広告活動を行い、お客様の不動産に関する情報を広く周知し、多くの商談がまとまるよう尽力しております。
そのためにインターネットも駆使し、物件の魅力をあまねく伝える動画コンテンツを制作しております。
またケーブルテレビ/BS放送などのCMにも力をいれております。

お客様の信頼とご満足こそが私たち住建ハウジングの原動力です。
大切な不動産資産の売却は私たち住建ハウジングに安心してお任せください。

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