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物件探しから不動産購入の流れ

[記事公開日]: 2012/04/27 [最終更新日]:2024/02/22

STEP5 ローン契約

住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら住宅ローンの正式な契約を結びます。なお、契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資を承認される必要があります。その後、金融機関による本審査を経て承認されれば、金融機関と正式なローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶことになります。

住宅ローンの本申し込み

売買契約後、住宅ローンの本申し込みをします。そのため、売買契約時には、本申し込みで必要になる書類を全て用意しておきます。


 本審査の必要書類等

  • 本人家族全員が記載された住民票
  • 印鑑証明書(地元の市区町村で入手)
  • 印鑑証明書に使用した実印
  • 本人確認書類(健康保険証、運転免許証など)
  • 収入証明資料(源泉徴収票、確定申告書、住民税課税決定通知書など)
  • 対象となる物件の詳細資料(不動産会社が手配してくれることが多い)
  • 預金口座通帳など(残高確認のため)

1日から1週間程度の事前審査とは異なり、本審査は10日から2週間程度必要になりますので、売買契約時に決める「融資利用特約の期日内」に間に合うように手続きを進めます。

【参考】

本審査で非承認・融資額減額になる主なケース

  • 事前申し込み書の告知内容に誤り、または変更があった
  • 事前審査から本審査までの間に、新たな借り入れをした
  • 不動産の担保評価上の問題(違法建築、再建築不可、心理的瑕疵など)が発覚
  • 団体信用生命保険の加入が承認されなかった
  • 金融機関から追加資料を請求されるような問題が発覚

金銭消費貸借契約

住宅ローンが正式に承認されたら、次に「金銭消費貸借契約(金消契約)」です。金消契約は金融機関との正式な契約のため、買主(申込者)本人が金融機関の窓口で行います。この時に、「融資実行日(決済日)」を確定しておくことが重要であり、売主の抵当権抹消手続きと並行して日程調整をする必要があります。


 金銭消費貸借契約の必要書類等

  • 住民票(決済使用分も用意する)
  • 印鑑証明書(決済使用分も用意する)
  • 印鑑証明書に使用した実印
  • 返済用口座の通帳、銀行届出印
  • 本人確認書類(運転免許証、健康保険証、マイナンバーカード、在留カード※など)※外国籍の場合
  • 収入証明資料(金銭消費貸借契約書貼付分)
  • 売買契約書(原本)

3つの住宅ローンタイプとは

住宅ローンは大きく分けると3つのタイプ、「公的融資」「民間融資」「協調融資」に分けられます。

1.公的融資

国などの助成を受けて運営されている公的金融機関が貸し出す公的融資。種類の一部には以下のものがあります。

名称 特徴 ローンの特色
財形住宅融資

財形貯蓄利用者を対象にしたローン

5年間固定金利制で、5年ごとに適用金利が見直される。

自治体融資

自治体の街づくりなど政策に基づく融資制度

その自治体に居住、または勤務していることなどが条件。金利を優遇している場合がある。

公庫融資は固定金利で長期返済ができるという特徴がある反面、住宅に関して細かな条件が設けられており、条件などで利用できるローンが制限されるなど注意が必要。公的融資は縮小傾向にあり、かつて公的融資の御三家であった「公庫」「年金」「財形」のうち「公庫」「年金」融資は既に廃止されています。

2.民間融資

都市銀行や地方銀行などの民間金融機関が貸し出す民間融資は、ほかのタイプと区別するため、銀行ローンと呼ばれることがある。民間融資は、変動型・固定期間選択型から選択できる金融機関が多いのですが、勤続年数に条件があったりするので注意が必要。

育児休業中の返済額を軽減したり、三大疾病にかかったときにローン返済を免除するといったものがある。また、キャンペーン期間中に申し込んだ場合に金利を優遇することもある。

名称 特徴 ローンの特色
銀行ローン

都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、信託銀行、ノンバンク、生命保険会社などが商品化しているローン

各金融機関の独自色を出した様々なタイプのローン商品がラインナップされている。ライフスタイルに合わせた選び方ができる。

ネットバンクローン

店舗を持たず、インターネットを窓口としたローン

店舗に出向く必要がなく、インターネット上で手続きが出来る(必要書類は郵送)。手数料、金利等が低め。繰り上げ返済は手数料無しでいつでもできる。

3.協調融資

公的融資と民間融資との中間的存在の協調融資は、公的融資のひとつであった公庫融資の廃止に伴って登場。一般名称は「フラット35」と呼ばれます。一般的に、公庫に比べると民間の金融機関の方が審査が厳しいと言われます。

「フラット35」は、公庫融資の特徴であった「長期返済・固定金利」を実現しており、融資するのはノンバンクも含めた民間金融機関ですが、資金調達については住宅金融支援機構が協力しています。

名称 特徴 ローンの特色

フラット35
(証券化ローン)

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)がローン債券を買い取るなどして、ノンバンクを含めた民間金融機関の長期固定金利を支援しているローン。

長期返済、固定金利型が特徴。商品内容はほぼ同じだが、手数料や金利水準は各金融機関によって異なる。一部の金融機関では段階金利制を採用している。


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