不動産の税金

所得税・住民税 賃貸譲渡(売却)

不動産を賃貸して出た利益にかかる税金
不動産を売却した際の利益(譲渡所得)にかかる税金

所得税とは

 個人がその年の1月1日から12月31日の1年間に得た所得に対して課税される税金が所得税です。対象となる所得は以下の10種類あります。

1.利子所得 2.配当所得 3.不動産所得 4.事業所得 5.給与所得 6.譲渡所得 7.一時所得 8.退職所得 9.山林所得 10.雑所得

 会社員の場合は給料から天引き(源泉徴収)され、会社が年末調整まで全て手続きしてくれます。しかし、住宅ローンを組んだときなど限られた場合には、会社員でも確定申告の必要があります。

 一方、自営業や会社を退職した人は、確定申告から納付まですべてを自分でやります。確定申告は、翌年の2月16日から3月15日までの間に申告して、後日税務署から郵送されてくる納付書で納税します。


税金の計算式

(所得金額ー所得控除)×所得税率=税額


不動産に関する主な「所得金額」は以下のケースです。

1.「不動産所得」の場合

 不動産所得とは、次の(1)から(3)までの所得をいいます。

 (1)土地、建物などの不動産の貸付け

 (2)地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け

 (3)船舶や航空機の貸付け


不動産所得の計算式

総収入金額(A)ー必要経費(B)=不動産所得の金額

(A) 総収入金額

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

 イ 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの

 ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

 ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など


(B) 必要経費

 必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

 イ 固定資産税

 ロ 損害保険料

 ハ 減価償却費

 ニ 修繕費


2.「譲渡所得」の場合

 譲渡所得とは、個人が、土地や建物を売却して生じた利益(譲渡益)のこと。

譲渡所得の計算式

譲渡対価(A)-(取得費(B)+譲渡費用(C))=譲渡所得の金額

(A) 譲渡対価

 不動産の売却価格(固定資産税の精算として受け取った金額も含む)

(B) 取得費

 売却した不動産の購入価格(建物は減価償却後)。原則として購入の際に支払った仲介手数料や登記費用などの諸経費も含まれます。
 ※実際の取得費が不明の場合は、譲渡価格の5%となります

(C) 譲渡費用

 不動産を売却するために要した費用(仲介手数料、広告費や測量費、売買契約書に貼付した印紙税、立退き料、建物等の取壊し費用など)のこと

 



住民税とは

 住所地の都道府県と市区町村に収める、2つの地方税を合計したものが住民税です。会社員であれば毎月の給料から天引きされ、勤め先が本人に代わって各市区町村に納められます(特別徴収)。
 一方、自営業の人や会社を退職された人は、各市区町村から郵送されてくる納税通知書にしたがって、本人が直接納めます(普通徴収)。普通徴収の納め方は、“一括”と“分割”の2種類で本人が自由に選択できます。分割で納める場合は、6月、8月、10月、翌年1月の年4回が一般的です。住民税の課税対象となるのは、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得で、納めるのは所得のあった翌年の6月からです。


税金の計算式

(所得金額ー所得控除)×住民税率=税額


なお、所得税、住民税には減税措置があります。

所得税(住民税)を減税する住宅ローン減税はこちら





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