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Haru's Room　住建レディHaruとMariの「裏・東京散歩」！！
【Yamaが斬る！　#01 #02 #03】

2006/08/05（土）   ローン減額の得策！！
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  Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第10回　繰上げ返済の活用でローン残高を大幅減額！！  
  Yama：金利上昇に揺れる住宅ローン事情
　 (過去3回記事参照：
　2006/07/14　ゼロ金利解除！どうなる？！住宅ローン
　2006/07/22　金利上昇！！借り換えの時？！
　2006/07/28　住み替え・買い替も今のうち？！ )
ですが、今日は、ローン借入後の返済方法についてお話したいと思います。

Haru： え〜！何かまた得策があるんですか？

Yama：うん。繰り上げ返済って、
よく聞くでしょ？

Mari：あ〜！繰り上げ返済！よく聞きますが、実際あれってどのくらいメリットがあるものなんですか？
手数料も結構かかるって聞いたんですけど。。。

Yama：そうだね。繰り上げ返済とはそもそも、
約定返済とは別に返済期間内に元金を一部返済することを言うんだ。

Mari：繰上げ返済をした分は、元金の返済にまわるんですね。

Yama：そう。だからローン残高を一気に減らせるし、利息も大幅にカットできるんだ。

Haru：お〜！！それじゃぁ、繰り上げ返済をするなら早いうちがいいいんですね！！
住宅ローンの支払初期って、そのほとんどを利息が占めていますからね。

Yama： そうなんだよ。それにもやり方が２種類あって、
「借入期間短縮型」は、借入期間を短縮する方法で、
「返済額軽減型」は返済額を減らす方法。
  Mari：へぇ〜！どちらがお得、とかの違いはあるんですか？

Yama： 期間短縮型のほうがお得だよ。

例えば、

借入金額：3000万円

金利：3％

繰上げ返済：１年後に100万円

の時、

■期間短縮型
期間の短縮効果：２年
利息軽減効果：173万8597円

■返済額軽減型
毎月返済額の軽減効果：4045円
利息軽減効果：61万3990万円

ということになって、期間短縮型の方が得だということがわかるよね。

Haru：お〜！！結構利息が軽減されるんですね☆ステキです！！

でも、代わりに手数料って、どのくらい取られちゃうんですか？

Yama： 銀行によって多少のちがいはありますが、
だいたい5250円〜52500円の間ってところだね。

Mari：その差は何なんですか？

Yama：それは、繰上げする金額や繰上げする時点での商品によって違ってくるんだ。

変動金利時であれば繰上げ金額に関係なく、5250円だし、

固定金利期間内であれば10500円〜52500円。
例）　100万円未満・・・・・・10,500円
　　　1000万円未満・・・・・31,500円
　　　1000万円以上・・・・・52,500円

Mari：変動金利のほうならそんなに苦じゃないかもしれないけど、
固定金利期間内だとちょっと値が張りますね。。。

 
Yama：そう感じてしまうかもしれないね。
だけど今は、一部銀行では、インターネットからの繰上げ返済なら手数料無料！！というサービスもやっているんだよ。

Haru： 時代はどんどん進みますね〜！！

Mari：Haruさん、発言が歳を感じさせますよ！

Haru： ・・・

Yama：…うん！！便利な世の中だよね！

Mari：はい！実際繰り上げ返済を活用するお客様って多いんですか？

Yama：そうだね。だいたい繰上げ返済によって３５年返済で組んだローンを15年〜20年で完済するケースが多いかな。。。

最近では定年退職前に完済して、退職金を返済に充当しない考えの方が増えているみたいだよ。
 
今日のポイント!!　【繰上げ返済の仕組み】

  
  Mari：定期預金が満期になったとか、遺産相続が舞い込んだ、など、お金に余裕ができたら繰り上げ返済をするのがお得なんですね！

Haru：Mariちゃん…定期預金はともかく、遺産相続ってのはサスペンスドラマの見すぎなんじゃないの・・・

Yama： そうだね。余裕があるとき、小額ずつでもいいので、早めにこまめに返すのをオススメします！
手数料を気にしている間にも、利息分は付いてまわりますからね。

ローン返済にもう一工夫したい方、私に一声ご相談下さい。きっとお役に立ちます！！ 		 
 

Haru・Mariへのご意見・ご要望

最後までお読みいただきましてありがとうございました。
Ｈａｒｕ・Mari・Yamaへ
不動産の調査・お探しのご条件等、何でもお気軽にご相談ください！

地域限定で物件を探している、
購入を考えているけれどローンが心配、
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2006/07/28（金）   住み替え・買い替も今のうち？！
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  Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第９回　住宅の住み替え、買い替えも、金利上昇前？！  
  Haru：Yamaさん、こないだはゼロ金利解除を受けて、ローンの借り替えについて教えてもらいました！

借り替えは早めにご検討を！とのことでしたが、例えば、
今後住み替えを考えている方も、やはり今のうちがお得なんでしょうか？

Mari：住み替えって、お子様が成長して今の家が手狭で…とか、
急な転勤で…とか、そういう理由でローンが残っているのに家を買うってことですよね。

Haru：そう！
今の家を売っても、ローン残高より低い金額でしか売れなかったら、マイナスが出てしまうわ！！
でも新しい家を買わなきゃいけない必要に駆られた時は、どうしたらいいんですか？Yamaさん！

Yama：そうだね。
売却損が発生する場合、購入価格に売却損額を上乗せして融資してくれるんだよ、だからそんなに心配しなくても大丈夫。

例えば…
売却金額 ２０００万円（契約締結済）
ローン残高 　　３５００万円
売却損額 △１５００万円
購入価格 ５０００万円
経費 　　４００万円（売却経費含）
必要資金 　６９００万円
自己資金 　　５００万円
借入金額 ６４００万円

ということになるよね。

Mari：結構借入金額が大きくなってしまうんですね…。

Yama： まぁ、必要に駆られた時はしょうがないよね。

銀行により、多少の条件の違いがあって、借入後の経過年数や、過去に延滞などがないことなどがあるんだけどね。

それから、条件としては、
・ 返済比率が通常の住宅ローンよりも低く設定されている
・ ローン申し込み時に売却の契約が締結されている
・ 売却と購入が同時決済である

ことも挙げられるんだ。


  Haru：借入額が増えるだけあって厳しいですね…。

Yama： そうだね。
それから、パターンとしてはもう１つ、「買い替え」
というものもあって、売却益が出る場合（売却価格が残債を上回る）や、自己資金で売却損を補填できる場合が考えられます。

Mari：え〜！それはステキですね。
できるだけ売却益を出したいです！！

Yama： 今は地価も上昇傾向にあるから、都心の住宅を売却すれば、良い値が付くこともあるはずだよ！

Haru：それはステキ！
売りも買いも今がいい時ですか？！

Yama：そうだね！
  Haru：あ、でも、新築の完成物件が今すぐ欲しくて、でも売却がまだ決まりそうにないって時は…住み替えの条件だと、売却も同時に済ませなくちゃいけないんでしたよね？

Mari：あ、せっかく良い物件に出会ったのに、その物件をあきらめるか、売値を下げて早く売っちゃわないとダメなの？

Yama：そこなんだけどね！！
良いことしてくれる銀行があるんだよ！

Haru：…良いこと？

Yama：その銀行なら、６ヶ月間の売却期間を設定できる。
その間、最長６ヶ月の間、既存ローンと新規ローンの二重の支払いになるけど、良い売り値が付くまで 様子を見れるんだ。
 
例えば、
売却予定 ３０００万円
ローン残高 　　２０００万円
購入価格 ５０００万円
購入経費 　３００万円
必要資金 　５３００万円
自己資金 　１００万円
借入金額 ５２００万円

３ヵ月後売却成立
売却金額 ２８００万円
売却経費 　　１００万円
ローン残高 ２０００万円

売却手取り
７００万円を繰り上げ返済
ローン残高 ４５００万円

ということになり、下手に物件価格を下げずに、売値が付くことを待って買い換えるということもできるんだ。
 
今日のポイント!!　【住み替え・買い替え】は…ローン残高　　売却予定額　　自己資金　　のバランスを見極めて!!　Yamaがなんでもご相談に乗ります!!

  
  Mari：このバランスを見極めて、必要な家、ふさわしいローンを選択することが大切なんですね。

Haru：いずれ、金利が上がる前に、というのはどの場合も共通なんですね。

Yama：そのあたりの見極めはなかなか難しい問題だったりします。お悩みの方はどうぞご遠慮なさらずに、私Yamaにご相談ください！

６ヶ月の売却期間をつけるかどうか…など、なんなりとご相談ください！！
 		 
 

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2006/07/22（土）   金利上昇！！借り換えの時？！
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Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第８回　金利がグングン上がるかも？！　借り替えを考えるべき？！

Mari：Yamaさ〜ん！！
こないだのゼロ金利解除が発表されてから、
住宅ローンの借り替えをしたほうがいいのかっていうことをよく聞かれるんですが…プロの目から見て、その辺りは どうなんですか？

Yama：待ってました！その質問！！

ゼロ金利解除で短プラが上がって、金利が引き上げられる可能性が高いとすると、これまで変動や短期固定で借りてきたローンの金利が上がってくることになるよね。

既に借入をしてしまっている方には大変な問題になってくるね。


Haru：そっか、今までは短期固定がびっくりするほど低かったり、
変動の方が中・長期固定よりも低かったりしてたのが、これからは変わってくるんですね。

Yama：そうなんだよ。
つい最近までの借り替えは、住宅金融公庫などの、金利が高い長期固定のものから、金利の低い変動金利や短期の固定金利商品への借り替えだったよね。

これからは逆に、長期固定への借り替えが増えることになりそうだね。

  
  Mari：そうなんです、そこがわからないんです！
高い金利から低い金利へ借り替える場合は、
■　金利差１％以上
■　残高1000万円以上
■　期間１０年以上
であれば借り替える価値があるっていう話を聞いたことがあるんですが…。

Haru：ふむふむ、例えば…

●　借入残高：1000万円
●　残期間：10年
●　現行金利：３％
支払い総額：約１１５９万円

の時、低い金利への借り換えで、

●　新金利：２％　とすると
支払い総額：約１１０４万円

となり、借り替え経費が２５万円かかったとしても、

１１５９万円-１１０４万円-２５万円　＝３０万円

のお得分が生まれるってことね！

でも、逆に低い金利から高い金利へ借り替える場合って…？


Yama：それがね、金利がどういう幅で推移して来るかわからないこともあって、「このケースなら借り替えたほうが得！」という明確な数字はないんだ…。

Mari：でも、変動金利でこのまま借り続けるのもリスキーなんですよね、きっと…。

Yama：そうだね。
期間が２０年以上残っているのであれば、早めに長期固定への借り替えを検討する価値があるかもしれない。

Haru：今変動金利を選択している方や、固定の切り替え時期にあたる方は、借り替え時ですね？！
 
Yama：そうだね。１０年固定への変更の検討もいいと思うよ。

それから、借り替えだけでなく、
金利優遇を検討することもオススメしたいところですね。

Mari：キンリユウグウというと…？

Yama：そう。大抵の銀行は、他銀行に借り替えられるよりは…という考えがあるから、交渉してみる価値はあるんだ。

例えば、「Ａ銀行に借り替えの相談をしたら、１％の金利優遇をするといわれたんだけど、こちらでは検討できるのか？」
等と相談すると、優遇してくれる場合もあるんだよ！

Haru：へ〜！！銀行さんってお堅いイメージがあったけど、
意外と融通が利いたりするんですね！

  
  今日のポイント!!　■　短期固定や変動金利からは…長期固定への切り替えがオススメ!!　■　同じ銀行内で金利優遇の交渉、という選択肢も!!　銀行にも積極的に交渉してみましょう！

  
  Mari：ハ…Haruさん…！銀行さんに失礼ですよ！

Yama：アハハ！
まぁ、借り替えには保証料、印紙代、登記代などの費用がかかりますので、融資を受けている銀行と交渉をしながら借り替えの検討をしてみてはいかがでしょうか？

  
 

Haru・Mariへのご意見・ご要望

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2006/07/14（金）   ゼロ金利解除！どうなる？！住宅ローン
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Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第７回　ゼロ金利解除で住宅ローンは?!

Yama： う〜む…ゼロ金利政策が解除されると公定歩合が引き上げられる…すると短期プライムレートが上がって変動金利も上がってくるかもしれないな〜…ブツブツ…

Haru：あ、ちょっとYamaさん！出だしから、その難しい独り言はなんですか？

Yama：あ〜！！ゴメンゴメン！いや〜つい一人の世界に…。
これはこれは、失礼しました。Yamaの時間ですね？！

ついにだね！ついにゼロ金利が解除されるねぇ！

Mari：Yamaさん、さっきからゼロ金利とかプライムなんとかって、
なんですか？

Yama：そうでしょ？HaruとMariにはよくわからないでしょ？
最近やたら言われている「ゼロ金利解除」。
ゼロ金利政策が解除されると同時に、住宅ローンの金利が上がってくるというけど、
今日はその辺りをお話したいと思います！

Haru：おー！タイムリー☆さすができる男は違うわ☆

Haru：Mariちゃん？！今度は…。。。社内恋愛はご法度よ！！

それで、Yamaさん、「ゼロ金利解除」って一体私たちにどんな影響があるんですか？

  
 
Yama：簡単に言ってしまえば、借りる時の金利、預ける時の金利がそれぞれ上がってくるってことだよ。

Mari：預けたお金の利子が高くなることは嬉しいけど、借りる時の利子が高くなると困るんですけど！

Yama：そうだよね。でも、今民間の金融機関が扱っている住宅ローンは、ほとんどが「短期プライムレート連動型」なんだ。

Haru：タンキプライムレート・・・

Yama：銀行が変動金利の利率を決める基準となる金利だよ。
「ゼロ金利解除」と同時に、公定歩合が引き上げられるんだけど、
そうすると、この短期プライムレートも連動して上がってくる確率が高いんだ。その結果、変動金利も上がってくるかもしれない。

Mari：え〜！どのくらい上がるんですか？

Yama：どのタイミングで、どの程度の幅で動くかはまだわからないな〜。8月の金利が出次第わかってくると思うけど。。。

Mari：じゃぁ、ダーリンとの夢のマイホームは早く買った方がいいのかなぁ…

Haru：！！Mariちゃん！またいつの間にそんなところまで話が進んでいたの？！今度はだれ？！

Mari：彼と一緒に、
マイホームのための頭金を貯めようね☆って言ってたとこだったんだけど、Yamaさん、どうなんですか？
 
Yama：そうだね・・・預金金利も上がるし、頭金を貯めようかとも思うだろうけど、今後の住宅ローン金利の上昇リスクもあるし、なんといってもこれからは地価も上がってくるよね。

頭金を貯めたところで物件価格が上がってしまったら意味がなくなってしまう…。

Haru：そっか！金利にばかり気をとられていたけど、
地価の上昇も忘れちゃいけないポイントだった！

じゃぁ、物件がお買い得の今、金利が低い今のうちに、長期固定、例えば全期間固定を借り入れるのが一番いいってことですか？

Yama：そうだね。金利はジワリジワリと確実に上昇してくるから、長期固定を選ぶなら、早い方がいいよね。

かといって、買いたくないものを今しかないからと無理に買うのも考え物ですね。家は一生の買い物ですからね！

  
  今日のポイント!!　金利　地価　タイミング　　全体像を見て相対的に判断するのがマイホームの正しい買い方です！　家は欲しい時が買い時です!!
  
  Mari：そっか、、、ダーリンと話し合ってみよ☆

Haru： 今後の金利の動きに注目ですね！

Yama：そうだね。しばらく目が離せなくなりそうだよ。

住宅ローンのお悩み、物件の購入に迷いがある方、いつでもご相談下さい！長年の経験とテクニックで、お客様のお悩みにお応えします！
 		 
 

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2006/07/07（金）   個人事業主向け融資枠拡大！！
コメント（0）／トラックバック(0) カテゴリー：マネー　posted by Haru
 
  Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第６回　申告所得10万円でも4000万円の融資が受けられる?!

Haru：Haruさん、今日は何を隠そう七夕の日ですよ。
年に一回、愛し合う2人が会える日だなんてロマンチックですよね。

Haru：あら、でもMariちゃん、2人が愛し合っているにもかかわらず引き離された理由を知ってる？

結婚したら、織姫は機織を、彦星は牛追いをサボるようになったからなのよ！ いつの時代もせめて夫婦どちらかは働いていないとね！

Mari：え〜！Haruさんってばそんな夢のないことを…。
それだけ夫婦生活が楽しかったということじゃないですか…

Yama：・・・あのう・・・今日のお題を発表させていただいてよろしいでしょうか？
  
 
Mari：あ、Yamaさん、今日は七夕です！！
短冊に願い事を書きましたか？

Yama：私は美味しいお酒が飲みたいです。

Haru：ではその前に一仕事してもらいましょう！
今日のお題はなんでしょうか？

Yama：はい、今日は
確定申告をされている事業主の方の収入は、住宅ローンの審査でどう見られるのか、ということについてお話したいと思います。

Haru：金利が低めで沢山のローン商品が出たとはいえ、まだまだ個人事業主の方へのローン審査は厳しいんですよね？
 
Yama：そのような印象が強いかと思われますが、
実はそうでもないんです。

基本的には申告所得を見るのですが、その申告所得は、
売上（収入）−[売上原価＋経費]
になります。

Mari：え〜！そしたら私の彼は申告所得では到底融資してもらえなそうな金額ですよ〜！！

Haru（心の声）：？！・・・今度の彼は個人事業主になってる！！
前回は外国人セレブだったのに …
Mariちゃん、最近ずいぶんと羽振りがいいと思ったら…！


Yama： Mariさんの彼は節税してるのかな？でも大丈夫！
彼の確定申告書をよく見てみてください。

減価償却費、自宅の賃貸料の一部を経費として計上されている方は、銀行によってはこれらの金額を申告所得にプラスしてみてくれる場合があります。

Haru：お〜！親切ですね。
減価償却費は実際に出ているお金ではないし、家賃も住宅購入後は発生しないお金として見てくれるからですね！

Yama： そうなんだよ！
今注目を集めているノンバンクなどでは、申告所得の金額はほとんど参考にせず、今までの生活水準などをベースに審査するところもあります。

Mari：あ〜！それなら大丈夫！！
私の彼はいつもゴージャスなデートをしてくれてるから、生活水準は相当高く評価されるはず☆

Haru（心の声）：…そういう問題なの？というか、Mariちゃん！
先週は外国人セレブが彼だったのに、今週は青年実業家と？

ず…ズルイわ！


Yama： 現在の家賃や、駐車場代、生命保険料、毎月の積み立て金などから、支払い能力を算出するんだ。

極端な例だけど、
申告所得が10万円くらいの方が4000万円の融資を受けられたケースもあるんだよ！		  
 
今日のポイント!!確定申告をされている事業主の方の収入は・・・　Bank　経費の一部を申告所得にプラスしてみてくれる　EX)　減価償却費　自宅賃料などの一部経費　　NonBank　生活水準などをベースに審査するところも！　EX)　現在の家賃　生命保険料　積立金など　　融資枠は広くなってきています！！
  
  Mari：事業主の彼も、申告所得は少ないけど、月々○○○万円なら払えるって言ってるから、余裕ね☆

Haru：Mariちゃん、それは○が一桁多いと思うけど。。。
それならキャッシュで買えちゃうわ！

銀行でもノンバンクでも、個人事業主の融資枠がどんどん広がってきているということですね！

Yama：そうだね。
自分が月々この位なら払えるという額がそれぞれあると思います。
とりあえずは、確定申告書を持ってアドバイスを受けてみることをお薦めいたします。

私もいつでも承ります！！お気軽にご相談下さい！！

  
 

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2006/07/01（土）  

永住権がなくたって？！
コメント（0）／トラックバック(0) カテゴリー：マネー　posted by Haru
 
  Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第５回　永住権がなくても借入できる？！

Yama：今日は、これから外国人セレブと結婚するかもしれない
君達のために、永住権と住宅ローンについて取り上げるよ！

Haru：えっ？！外国人セレブと結婚？！
ベッ○ムと？ロナウ○と？！それって超ステキ〜☆

Mari：Haruさん、2人とも今日はワールドカップ準々決勝を控えてるんですから、そんなこと考えてる場合じゃないですよ！！
しかも2人とも愛する女性がちゃんといます！

Haru：　・・・・・・

Yama：だ…大丈夫？ま、それはともかく、

例えばMariちゃんが、外国人の彼がいて、その人と住宅を購入して一緒に暮らしたいと思った時、住宅ローンは借りられると思う？
 
 
Mari：え…？！借りられないんですか？

Yama：国内の銀行については条件があって、
基本的に永住権を取得
していることが融資条件であることが多いんだ。

Mari：え〜そんな〜！私の彼は永住権持ってるのかしら…？
もし持ってなかったら新居は構えられないんですか？

Yama：今日のポイントは
そこなんです！！

Haru：えっ？！
ていうかMariちゃんいつの間にそんなダーリンできたの？！

Mari：秘密〜！！さ、Yamaさん続きを聞かせてください！！

 
Yama：う、うん…
一部の都市銀行では、永住権を取得されていない方でも、
基本的条件を満たしていれば取り扱う場合があるんだよ！

それは…
●配偶者が日本人でありかつ融資保証人となれること
●融資を受ける本人がある程度の日本語を理解できること　等。

また、既に永住権を申請中だったり、
永住権取得条件が整っている方で、申請可能な方も申し込みできます！

Mari：あ、じゃあダーリンは大丈夫だわ☆
配偶者は日本人の私だしぃ、私もセレブだし保証人なんて軽々なっちゃうし☆日本語もペラペラだし！！

Haru：だから…いつの間に…？

Yama： Mariちゃんのダーリンは融資条件に適しているみたいだね！

Haru：配偶者ってことは、結婚してないとダメなんですか？
日本で活躍する外国人の独身男性っていると思うのですが…

あと、この辺り（渋谷区大山町）では良くインテリ感溢れる外国人ご夫婦も多く見かけます。ああいう方々は住宅ローンを組めないんですか？

Yama： 可能な場合もありますよ！

外資系銀行や国内銀行では、
●購入価格の２０％の自己資金があることや、
●日本における経歴 を 審査上のポイントとし、 貸し出しするところも出てきています。

Mari：経歴って例えば、日本に住んでいる年数とか、お仕事・収入の内容ってことですか？

Yama：そうだね。
あとは、以前私が担当した方は、
外国人で独身でしたが、日本人のご友人を連絡先として（保証人ではなく）借入の申請を通した
というケースもあるんだよ。
  
 
今日のポイント!!永住権未取得の時のポイント　・配偶者が日本人であり融資の保証人であること　・日本語を理解できること　　それ以外では…　・購入価格の２０％の自己資金がある　・日本での経歴　等　　銀行の審査基準も変わりつつあります！まずはご相談を！！　お客様の不安を解決します！！
  
  Haru：へ〜！！結構間口が広くなってきているんですね！

Yama：そうだね。自己資金２０％というのも、銀行が保全措置として掲げているんだけど、これからはどんどんゆるくなってくるんじゃないかな。

要するに、今後も日本に住む
気持ちがあって、返済能力が確かかどうか、ということが一番重要になってくるんだね。

Mari：そっか！もはや国際社会の日本☆
住宅購入のニーズに対しても幅広く対応できる社会になっていくんですね！！

Yama：そうです！！
永住権未取得で住宅購入にお悩みの方、まずはご相談下さい！きっとお役に立てます！！

  
 

Haru・Mariへのご意見・ご要望

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2006/06/23（金）   変動金利という選択肢
コメント（0）／トラックバック(0) カテゴリー：マネー　posted by Haru
 
  Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第４回　変動金利の時代到来？！

Haru：Mariちゃん、住宅ローンを借りる時、Mariちゃんなら金利は
変動にする？
固定にする？

Mari：えー…そうですね〜。。。やっぱりこの金利一覧を見ると…金利は低い方がいいから…

Haru：一覧を見るとキャンペーン金利を除けば、低いのは
変動金利の2.375％ってことになりそうね。

Mari：あれ、でも今までって固定の２年が一番低くて安定していたんじゃなかったっけ？

Yama：そうなんだよ。この６月になって、今まで主力商品だった各銀行の固定２年の金利が、一部を除いて変動金利の利率を上回ってきたんだよね。

  
  Haru：へ〜！てことは…？

Yama：ということはですね、
金利の中で一番身動きのとりやすいものが、一番の低金利となったってことなんだ。

変動金利はいつでも固定金利に変更することができます。
金利が低いうちは変動金利で借りておいて、今後の金利動向を見ながら状況に応じて固定選択金利に変更することができるんだよ。

Mari：へ〜！！そんなに都合の良いことができるんだ！！

Haru：今まで変動金利って、いつ金利が上がるか分からないし、安定性がないからといってあまりいいイメージじゃかなったよね…。

Mari：確かに…。少々割高に感じても、守りに徹して長期固定の商品を選ぶ人も多かったのかも…。

Yama：そうだね。
ここ数年、変動金利＝金利上昇リスクがあるというイメージが定着していたと思うけど、必ずしも悪くないと思いますよ。
 
HaruMari：へ〜！！そうなんですか。

Yama：例えば
変動金利は半年毎に見直されていますが、金利が上がったからといって翌月からすぐにその上がった金利が適用されるわけではなく、
その時点から５年間は当初の金利を据え置きしてくれるから、急に返済額が上がるなんてこともないんです。

ただ、金利上昇が続くと、未払い利息が発生することもあるので、
金利が上がり始めたらすぐに固定に切り替えることをお薦めします。

Mari：それは親切ですね。変動金利って結構いいですね！
メリットをあげるとすると他にはありますか？

Yama：他にはですね、銀行にもよりますが、
変動の方が金利優遇をしてくれやすいこと、
借り換えの手数料も安いといったあたりでしょうか。

  
  今日のポイント!!変動金利も悪くない？！変動金利が最低金利　金利の動向を見ながら状況に応じて固定選択金利に変更しましょう！！
  
 
Haru：今の状況を見ると、一番低い変動金利を選んでおいて様子を見て金利プランを選んでいくのが賢そうですね！

Yama：そうですね。実際そういう人が増えてくると思いますよ！

Mari：一口に金利といってもなかなか難しいんですね。

Yama：大丈夫です。その辺は私に相談していただければ納得のいくまでご説明いたします！お気軽にご相談下さいませ！


  
 

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2006/06/16（金）   どっちがお得?!教えて!Yamaさん!!
コメント（0）／トラックバック(0) カテゴリー：マネー　posted by Haru
 
  Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第３回　ヤマが斬る!!第３回　　当初期間優遇　と　全期間一定優遇　どっちを選ぶべき？！
Mari：Yamaさん、前々回のお話で、
保証料を金利に上乗せした時、優遇金利を合わせて使うとお得!!っていう技を教えていただきましたが、優遇金利って
当初期間優遇と、全期間一定優遇のどっちを選ぶのがいいんですか？

Haru： あ、そうそう、私も気になってたんです。
当初期間優遇だと、金利が低いから一見お得に見えます。
でも「当初期間」が終わった後って逆に高くついたりして…という不安が。でも全期間一定優遇だとちょっと返済が重い気がして…。

どうなんでしょう？Ｙａｍａさん！！

Yama：うーん、それはどちらともいえないんですよ、実は。

  
  Mari：え！Yamaさん…
いつもみたいにバッサリ斬ってくれないんですか？

Yama：それは、
借り手が、どのような返済計画を立てるかによるんですよ。

ある都銀のキャンペーンを例に見てみましょう！

例えば、
借入金額4000万円、返済期間35年、10年固定選択の場合

当初期間優遇では 月１３９，０００円
全期間一定優遇では 月１５６，０００円

となり、月１７，０００円、
１０年で　２０４万円の差　となります。（６月金利での計算）

Haru：え〜！！２０４万円も差がついちゃうんですか？
じゃあ、断然、当初期間優遇の方がお得ですね♪

Yama：まぁ当初１０年だけ見るとそうだね。
ただ、７月には日銀がゼロ金利を解除するとも言われているから、金利上昇のリスクは高くなってきているんです。
 
Haru：じゃぁ、得策って…ないんでしょうか。。。

Yama：例えば、共働きのうちにある程度の返済しようという方や、将来親御さんの援助が見込める方などは当初期間優遇がお薦めです。

長期間の返済予定の方は、全期間一定優遇や、当初期間優遇と、全期間一定優遇のミックス返済などもできるんです。

Mari：へ〜！１つの金利で全部借りるんじゃなくて、生活パターンや返済計画で金利をミックスしたりできるんですね。

Yama：そうですね。様々なローン商品が開発されていますから、借り手側での工夫や商品選びが必要な時代なんです。

  
  今日のポイント!!　ライフプランで金利を選ぶ！！当初優遇金利と全期間一定優遇のミックス返済も可！！　あなたにあった金利プランをご提案します！
  
 
Haru：Ｙａｍａさん…私の人生計画では、あとピー年で結婚、
ピー歳で子供が２人。旦那さまは今流行のＩＴ社長☆

そんな人生だったらどんなプランが最適ですか？

Yama：え〜と…あと何年とか年齢のところが良く聞こえなかったんだけど…ＩＴ社長にあてはあるの？

Mari：Yamaさん…それは言っちゃ駄目です。
Haruさん完全に妄想の世界です。。。

Haru：あ、ごめんなさい。
でも、そういう色々な人生計画によっても変わってくる、お客様の最適プラン、Yamaさんに相談すれば教えてくれるんですよね？

Yama：はい、任せてください！！
沢山の商品情報をインプットして、納得のいくプランをご提案させていただきます。
是非ご相談下さい！！


  
 

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2006/06/09（金）   次なる秘策で４０万円お得？！
コメント（1）／トラックバック(0) カテゴリー：マネー　posted by Haru
 
  Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話 Yamaが斬る!!　第２回　40万円減？！
Haru：お待たせいたしました！
前回の続き、物件購入時の諸費用を減らせる
ポイントその２、ついに公開です！

Mari：やっとですねー！！Yamaさん、早く教えてください！！
前回は諸費用１００万円減、今回は何でも、更に４０万円程減らせるというウワサを聞きましたよ？！

Yama：どうも、Yamaです。
今回の技は、ごく簡単なことなんですけどね。

前回お話しましたように、諸費用の内容は、登録免許税、
登記手数料、ローン諸費用、固定資産税、都市計画税、印紙代、
保険料、仲介手数料、不動産取得税、その他費用（引越・解体など）
というように内訳されます。

その諸費用を抑えるポイントが２つ、１つは「保証料」。
前回はここを１００万円抑える方法をご説明いたしました。

そしてもう１つは、「保険料」です。		  
 
Haru：お家ご購入の際の保険料というと、必ず入らなければならないのは「火災保険」ですか？

Yama：そうです。
これは通常、銀行がローンの借り入れ期間に応じて一括で見積りを出してくれます。

Mari：じゃあ、３５年間の借り入れとすると、保険料も35年分払うことになるんですね。だいたいおいくらくらいになるんですか？

Yama：建物の構造や立地などによって保険料は変わります。
木造か鉄筋コンクリートか、1等地なのか、2等地なのか、など、
火災が起こる危険度によって変わってくるので、一概には言い切れません。

ここでは例えば、３５年の借入で70万円とはじき出されたとします。
 
Haru：物件が6000万円の時、諸費用360〜480万円の中の
70万円って結構大きいですね。
これをどうしたら減らせるんですか？

Yama：簡単です。３５年分の保険料を例えば１５年分にしてしまえばいいんです!!

よく考えてみると、３５年でローンを組んだとしても、その家に３５年住むかどうかは分からないですよね。

それを考えれば、当初１５年分で保険料を設定し、１５年たっても
住み続けるなら延長すればいいんです。

そうすると、当初支払う保険料が、７０万円のところ３０万円で済んでしまうわけです。

Mari：なるほど〜！！そうすると、保証料のマイナス分100万円と合わせると、合計で140万円の減額ができるんですね！！

Yama：そういうことになりますね！

  
  今日のポイント!!火災保険料は期間を区切る！！諸費用更に４０万円減！当初３５年分７０万円かかるところ１５年分３０万円で４割減額！！
  
 
Haru：当初必要なお金が360〜480万円であったところ
220〜340万円程に抑えられるなんて！！
購入時、140万円のゆとりが生まれるのは、入居後のことを考えてもとてもうれしいことですね！！

Mari：Yamaさん、もっともっとお金のこと、教えてください！！
こういうことって、知らないと絶対損しちゃいますね！

Yama：そうですよ。
ローンやお金について分からないことや困っていることがございましたら、皆さまいつでもお気軽にお問い合わせ下さい！

今後もこちらでお役立ち情報、お金の裏技など、お伝えしていきます！！
是非遊びに来てください！！

  
 

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投稿者：Ｕｎｏ 2006/06/11（日）　23:48

はじめまして！

こちらのサイト、家を買う前に是非出会いたかった…。
家を買って3年程が経ちました。
やはりお金については分からないことだらけで、
不動産会社に言われるがままに手続きするしかなかったような気がします。

こちらのようなサイトで、これから家を買う人が少しでも賢く節約などできるといいなと思います！（私の分まで！！）


返信：Haru 2006/06/12（月）　10:02
Ｕｎｏさま
コメントありがとうございます！

もぅご購入済みなんですね！おめでとうございます。

そうですね。私どもももう少し早くこのコーナーを始めていれば…と思ってしまいます。
買い替えのお話なども今後できたらなと思っていますので、また是非遊びにだけでもいらしてください！！


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2006/06/02（金）   諸費用が１００万円も減らせる？！
コメント（1）／トラックバック(0) カテゴリー：マネー　posted by Haru
 
  Yamaが斬る！！知らないと損をする！お金と税金のｊ話
Yamaが斬る!!　第１回　100万円減?!
Haru：こんにちは、Haruです！
今日はこれからお家をご購入される方へ朗報です！

こちら、Haru's Roomにて、今回から
住建ハウジング専属“ローンスペシャリストYamaさん”
によるマネー講座、
「Yamaさんが斬る！！」をお届けしてまいります！

住宅購入にまつわるローンのイロハから裏ワザまで、Yamaさんが
ご紹介します！！

Mari：引き出しをたくさん持っているYamaさんです！
時には面白いネタが飛び出すかもしれません！お楽しみ下さい☆

  
 
Yama：どうも、Yamaです。よろしくお願いします。
ちょっと緊張しますね。こういう場所でしゃべるのには慣れてないもので…。でも、出来るだけわかりやすくお話したいと思います。

HaruMari：よろしくお願いします！！

Haru：今日は第１回目ということで、家を買おうと思った時に、まず考えなくてはいけないこと、資金計画についてお話いただきたいと思っています。

住建ホームページ「不動産購入の流れ」にも載っていますが、
家が欲しいと思った時、まずは購入時必要な資金計画を立てます。
その時、意外にもかかってくるのが「諸費用」なんですよね。

こちらの「諸費用」、
通常物件価格の６〜８％かかるといわれています。
6000万円の家を購入する場合、物件価格の６〜８％で、諸費用だけで360〜480万円もの諸費用がかかってしまうことになります。

Mari：これって結構な負担ですよね。
Yamaさん、できるだけ諸費用の出費を抑える方法ってないんでしょうか。

 
 
Yama：ありますよ！
諸費用の内容は、主に、登録免許税、登記手数料、ローン諸費用、固定資産税、都市計画税、印紙代、保険料、仲介手数料、不動産取得税、その他費用（引越・解体など）というように内訳されますが、その中でも抑えられるポイントが２つあるんです。

まず１つ目は、ローン諸費用に含まれる「保証料」です。
例えば5000万円を35年間で借入をする場合、保証は約100万円かかります。
★計算は【保証料計算シミュレーション】で！！★


その保証料、
実はローンの金利に上乗せすることができるんですよ。

100万円の保証料を金利に上乗せすると、プラス0.2％になります。

Mari：でもそうすると、月々の返済額が高くなっちゃうのでは…？

Yama：そう思うでしょ？でも、そうとも限らないんですよ！
今、各銀行さんでは「優遇金利」があって、それと組み合わせれば毎月の支払いに影響しなくなるんです。

むしろ、例えば0.5％の優遇金利と組み合わせれば、
[0.5％-0.2％]で、0.3％の優遇がされることになりますね。

Haru：それは素敵ですね！！ということは、Yamaさんに相談すれば、そのようなプランを紹介してもらえるんですね？

Yama：もちろんです。

Haru：ほんのちょっとの工夫かもしれませんが、なかなか自分だけでは上手くできないところですよね。。。

Yama：お悩みがあれば何でもお気軽にご相談下さい！

  
  今日のポイント!!保証料は金利に上乗せ！！諸費用１００万円減！金利は優遇金利活用で当初金利より負担軽減！！
  
 
Mari：頼りがいがありますね！！
ところでYamaさん、確か抑えられるポイントは２つあったと思うんですが、もう１つって何ですか？

Yama：そうそう、それをすると、
当初必要なお金が360〜480万円であったところ
200〜300万円程に抑えられることになるんだよね。

次回はそのもう１つのポイントについてお話しますよ。

Haru：あ、この終わり方はシリーズ物としてはもってこいですね！
気になって次回が楽しみになっちゃう☆

Mari：Haruさん、待たされると結構じれったかったりするんですよ〜！

Yama：そうだよね…。
皆さま、是非次回以降をお楽しみにしていてください☆
お得な情報満載でお届けしていきます！
緊張がほぐれてきたら、面白い話題も出せるかもしれません！

HaruMari是非、よろしくお願いします。

  
 

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投稿者：もきゃ 2006/06/06（火）　0:21

家を購入するのに、ホントに沢山の費用がかかるんですね〜。
少しでも費用を抑えたい！と思っているヒトにとっては、この記事は本当に参考になります。これからも楽しみにしていますね。


返信：Haru 2006/06/06（火）　10:55
もきゃさま
コメントありがとうございます！

諸費用って意外とかかりますよね。
住宅本体がそれだけで高いせいか、一見たいしたことないような気がしたりしますが、実は大変な額ですよね。

節約できるところは積極的に節約したいですね！

まだまだ沢山テクニック公開していきますのでこれからもよろしくお願いします！！


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